[2015·금감원] 대손충당금 과대계상

가. A사의 공사채권 대손충당금 및 충당부채 과소계상 등

① 회사가 재무구조가 취약한 시행사의 토지매입 등을 위한 PF 차입금에 대해 지급보증을 제공한 상황에서

A~E 등 5개 사업장의 경우 시행사가 미분양 등으로 공사관련 채무를 미지급하는 등 재무적인 곤경에 직면하여 회사는 공사채권 회수가 불확실함에도 사업장의 사업수지를 분석함에 있어

A사업장의 경우 객관적인 근거없이 시행사의 자금 투입을 가정하거나 상가 및 오피스텔의 할인분양 결정(각각 ’13.1월, ’13.2월)으로 ’12년 결산시 분양수입 감소를 충분히 반영할 수 있었음에도 사업수지에 할인분양을 반영하지 않거나 중도금대출이자 등 일부 항목의 경비를 누락하는 등의 방법으로 시행사의 채무상환능력을 양호하게 평가하여 회사의 대손충당금을 과소계상하였고

B사업장의 경우 상가분양공고 금액이상으로 분양수입을 과대평가하거나 ’12년말 2년이 넘도록 미분양된 아파트의 분양가를 실제 분양된 평당 분양수입보다 높은 가격으로 분양수입을 과대평가하는 등의 방법으로 시행사의 채무상환능력을 양호하게 평가하여 회사의 대손충당금을 과소계상하였으며

C사업장의 경우 ’12.6월 시장조사보고서에 동 상가가 중심상권과 이격되었고 상권도 형성되지 않은 단지내 상가라는 것이 명시되어 있음에도 준공이후에도 분양실적이 전무한 상가의 분양수입을 중심상권 시세를 반영하는 방법으로 시행사의 채무상환 능력을 양호하게 평가하여 회사의 대손충당금을 과소계상함
또한, D와 E사업장의 경우 골프장 준공이후에도 회원권 분양 저조 등으로 재무적 어려움에 직면하여, 회사는 시행사에 대한 공사채권 회수 등을 위해 ’12년부터 골프장 인수 등을 추진하였음에도 골프장 인수·매각 추진시 예상되는 손실을 재무제표에 미계상함

F, G 등 2개 사업장의 경우 분양전 사업장이지만 토지매입비용 증가 등으로 사업수지가 악화되었음에도 회사는 사업수지 작성을 위해 F사업장의 오피스텔 분양수입을 산정하면서 인근시세보다 분양가를 과대평가하여 산정하고, F와 G사업장의 상가 분양가는 국토부 자료에서 입수가능한 투자수익률과 층별효용률을 회사에 유리하게 적용하여 산정하는 등 오피스텔 및 상가 분양가 산정에 대한 합리적인 근거없이 사업수지를 분석하여 시행사의 채무상환 능력을 양호하게 평가하고 회사의 충당부채를 과소계상함

회사는 H사업장의 경우 준공(’11.7월) 이후에도 빌딩이 매각되지 않고 회사가 지급보증한 시행사의 PF 차입금의 만기(’13.1월)가 가까워지자

부동산펀드가 동 빌딩을 매입하는 조건으로 회사가 부동산펀드에 향후 5년간 확정된 임차료를 지급하는 책임임차계약*을 제공하였으나 관련된 예상손실을 충당부채로 미계상함

• 건물주에게 일정기간 동안 확정된 임차료를 지급하는 계약으로 회사가 재임대를 통해 획득할 임대수입이 확정된 임차료보다 낮아 손실부담계약에 해당

③ 회사는 I사업장의 경우 ◇◇◇에 확정제공금*을 지급하고 동 공사로부터 남는 이익이나 부족한 손실을 부담함으로써 동 공사의 위험과 효익의 대부분을 보유하고 있으므로 동 공사의 사업주체에 해당함에도

회사는 도급계약 체결 등의 사유로 자체사업이 아닌 도급사업으로 회계처리하는 등의 방법으로 공사이익을 과대계상함

• 확정제공금이란 회사의 책임하에 분양수입금 중에서 토지를 제공하는 ㅇㅇ에게 지급을 약정한 금액으로 어떤 사유로도 변동하지 않는 확정된 채무금액

◦ 감사인은 감사계획 당시 공사채권 대손평가 및 충당부채 등의 왜곡표시 가능성을 경영진 부정위험이 포함된 중대한 감사위험으로 설정하여 높은 감사확신이 필요한 것으로 판단하고, 그에 따라 이에 관한 내부통제 평가를 생략하고 표본 추출한 공사현장의 사업수지상 시행이익 확인 및 분양수익과 관련한 시세조회 등 입증감사 절차를 확대키로 감사계획을 수립하고도

’12년 재무제표에 대한 입증감사시 표본으로 추출한 공사현장에 대하여 중대한 감사위험으로 설정한 대손평가 등의 적절성을 확인함에 있어 사업수지의 신뢰성을 회사 담당자와 인터뷰만으로 확인하는 등 사전에 계획한 감사절차나 회계추정치에 관한 감사절차를 준수하지 아니함

◦ ’12년말 체결한 책임임차계약과 관련하여 회사가 제시한 예상임대료 수익이 임차료에 현저히 미치지 못함에도 동 계약의 회계처리 적정성 여부에 대한 감사절차를 수행하지 아니함

◦ ’12년말 입증감사시 시행주체에 대해 논란이 있음에도 도급사업이라는 회사의 주장만 신뢰하였고, ’13년말에도 이와 관련하여 발주처의 재무현황이나 감사보고서를 확인하지 아니하는 등 감사절차를 소홀히 하여 회사의 회계처리 위반사항을 감사의견에 적절히 반영하지 아니함

◦ 감사인은 건설업의 특성을 고려하여 공사현장에 대한 회사의 의사결정과정, 공사현장의 손익현황이 재무제표에 반영되는 절차 및 산업현황 등을 상세하게 파악하여 회사에 대한 감사위험을 평가하고 이를 근거로 감사계획을 수립해야 하며, 수립한 감사계획에 따른 입증절차를 철저히 수행하여야 함
◦ 공사계약 관련 회계처리에 대한 감사를 수행함에 있어서 회사가 제시한 사업수지의 신뢰성을 확인하기 위하여 주변시세 및 공사현장의 분양가 변동현황, 회사제시 분양가의 산정근거, 공사계약조건, 시행사의 재무상태 등을 면밀하게 검토하고 회계추정치에 대한 감사 절차 등을 준수할 필요가 있음

◦ 또한 회사가 도급계약이라고 주장하는 공사현장에 대하여 도급계약이 형식적으로 체결된 상태라 할지라도 구체적인 계약관계, 시행사의 재무상태, 공사 진행상황과 향후 전망 등 경제적 실질을 파악하고 공사의 위험과 효익을 보유하는 주체가 누구인지 판단하여 자체공사와 도급공사의 구분을 신중하게 검토할 필요가 있음