심사·감리지적사례 KICPA-2025-03 : 분양수익과 분양원가 오류
- 쟁점분야: 공사진행률
- 관련기준: 일반기업회계기준 제16장(수익), 제10장(유형자산)
- 결정연도: 2025년
- 회계결산일: ’21.1.1.∼’23.12.31.
1. 회사의 회계처리
회사는 부동산개발과 주택건설 분양사업 등을 영위하고 있으며, 공사진행률 산정 시, 자본화대상 금융비용과 건물 철거비를 총예정원가와 발생원가에 포함하여 계산하였고, 해당 진행률을 적용하여 각 연도별 분양수익 및 원가를 인식하였음
2. 회계기준 위반 지적 내용
회사는 공사진행률 계산 시 제외하여야 하는 자본화대상 금융비용을 공사비로 보아 공사진행률 산정 시 이를 공사예정원가 와 발생원가에 잘못 포함하였고, 공사 착수 후 투입된 건물 철거비를 용지 취득원가가 아 닌 공사원가로 분류함으로써, 결과적으로 ‘21년부터 ’23년까지의 분양수익과 분양원 가 등을 각각 과대(과소) 계상하였음
3. 지적 근거 및 판단 내용
일반기업회계기준 제10장(유형자산) 문단 10.13에 의하면, 건물 신축을 위하여 기존 건 물을 철거하는 경우, 관련 철거비용은 토지의 취득원가에 포함하도록 규정하고 있고, 일반기업회계기준 제16장(수익) 문단 16.47과 16.48에 의하면 공사진행률은 실제공사비 발생액을 자본화대상 금융비용을 제외한 총공사예정원가로 나눈 비율로 계산하 도록 규정하고 있음
한국공인회계사회는 공사진행률 산정에 포함하지 않도록 명시되어 있고 공사 진행정도 (진척)와는 무관한 자본화대상 금융비용과 토지 취득원가에 해당하는 건물 철거비를 진행률 계산에 포함한 것은 오류라고 판단함
4. 감사절차 미흡사항
회계감사기준 200(독립된 감사인의 전반목적 및 감사기준에 따른 감사의 수행), 500 (감사 증거)과 700(재무제표에 대한 의견형성과 보고) 등에 따르면 감사인은 재무제표를 중요 하게 왜곡표시 시킬 수 있는 상황이 존재할 수 있다는 전문가적인 의구심을 가지고 감사 업무를 계획하고 수행하여야 하며, 감사인은 감사의견 형성의 기초가 될 합리적인 감사 결론을 도출할 수 있도록 충분하고 적합한 감사증거를 확보하여야 하고, 재무제표가 일반적으로 인정된 회계처리기준에 따라 중요성의 관점에서 적정하게 표시되고 있다고 판단했을 경우에만 적정의견을 표명하도록 규정되어 있음
감사인은 분양수익과 분양원가와 관련하여 진행기준 적용 여부 검토, 계약의 실재성 확인, 실증적 분석적 절차 수행, 외주공사비 등 비용 발생 사실 확인, 관련 계산검증 등의 통상적인 감사절차는 수행하였으나, 자본화대상 금융비용이 누적발생원가의 상당부분에 해당하여 회사 제시 공사진행률이 실제 진행률과 다를 수 있음을 의심할 수 있는 상황임 에도, 회사가 제시한 진행률 계산에 포함된 발생원가 세부내역 확인과 검증, 계정분류 적정성 검토 등의 감사절차를 소홀히 하였음
5. 시사점
회사는 진행률 산정 시 토지 취득원가 또는 자본화한 금융비용 등 공사 진행(진척)과는 직접적인 관련이 없는 원가가 포함되지 않도록 하여야 하며, 감사인은 회사 제시 공사진행률의 계산의 적정성을 검토할 때, 총예정원가와 누적 발 생원가의 세부 구성내 역을 면밀히 검토하여 진행률 산정 제외 대상 (토지의 취득원 가, 자본화대상 금융비용 등) 이 포함되었는지 확인해야 하며, 공사 초기에 공사진행률이 비 경상적으로 높거나 특정 비용 비중이 높은 경우, 전문가적 의구심을 가지고 더 면밀하게 발생원가 세부내역 확인과 검증, 계정분류 적정성 검토 등의 감사절차를 수행할 필요가 있음