질의◦ A사와 C사는 동일기업집단에 속하고 A사는 C사의 지분을 100% 소유하고 있음. A사는 제3자인 B사에게 보유 토지 중 50%를 매각한 후 A사의 토지(50%매각후 잔여토지)와 B사의 토지(50% 매입 토지)를 바탕으로 A사와 B사를 공동사업시행자로, C사를 사업시행대행 및 시공자로 하는 도시개발사업과 주택개발사업에 관한 약정을 체결하였음
- 한편, B사에 토지양도 후 양도된 토지에 대해 A사와 B사간 공동등기를 하게 됨
※ 사업약정서 등의 주요 내용
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사업시행자로서 도시개발사업구역내에 포함된 A소유토지 중 50% 지분을 토지매매계약에 따라 B에게 매각하고 B와 공동으로 본 사업을 시행
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B는 A와 함께 공동사업시행자로 참여하기 위하여 도시개발사업구역내에 포함된 A소유토지 중 50% 지분을 토지매매계약에 따라 B에게 매각하고 B와 공동으로 본 사업을 시행
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사업시행기간 중 부족한 자금을 일정한도 내에서 수시로 인출 및 상환할 수 있도록 대출거래한도약정금의 주선을 책임짐
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토지매매계약 및 도시개발사업, 주택개발사업 도급계약에 의하여 본 사업의 총괄 사업시행 대행 및 공사를 책임짐
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도시개발사업구역내에 포함된 A소유토지 중 50%지분을 B에게 매각하고 잔금은 1년이내에 현금으로 정산하고 부동산관련 제세금은 법령상의 납세의무자가 부담하되 취득관련 세금은 사업만료시에 정산함
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도시개발사업 및 주택개발사업의 공사비 항목 관련 도급계약은 인허가에 따라 공사단위별 등으로 체결하고 A사와 B사는 정해진 방법으로 C사의 도급공사비를 지급함
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본 사업과 관련된 일체의 자금관리 및 집행은 A사와 B사의 공동명의 계좌를 통하고 C사는 토지비를 제외한 사업비 및 제세공과금, 토지비(A사와 B사에 5:5로 지급), 개발이익(A사와 B사에 5:5로 배분)의 순서로 한도약정금 및 분양수입금을 지급하여야 한다.
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C사는 사업기간 종료시까지 B 또는 B의 계열사가 시행하는 공사 또는 보유 부동산의 개발에 대하여 C사가 제시하는 조건이 경쟁적 우위에 있다고 B사가 인정하는 경우 시공 또는 개발대행 및 시공의 우선권을 갖기로 함
◦ 이와 같은 상황에서 토지매매계약에 따라 A사가 보유한 토지 50% 매각이익의 인식시기와 잔여토지 50%와 분양수익의 인식시기와 방법은?
회신◦ A사와 C간에 체결한 토지의 매매거래는 소유권에 따른 위험과 효익이 이전되는 것으로 보아 50% 매각분에 대해서는 잔금청산일과 소유권이전등기일, 사용가능일 중 빠른 날에 토지처분이익(영업외수익)을 인식하고, 잔여토지 50%에 대해서는 도시개발사업과 주택개발사업공사의 진행율과 분양률에 따라 이익을 인식하는 것으로 회계처리방법은 잔여토지 50%는 용지(재고자산)로 대체하고 분양수익은 기업회계기준서 제12호 건설형 공사계약*의 회계처리에 준하여 총액으로 인식함
- 기업회계기준서 제12호(건설형 공사계약)는 일반기업회계기준 제16장제2절(건설형 공사계약)로 대체