투자부동산

| ▪ 회계결산일 : 2010. 12. 31 ▪ 쟁점분야 : 투자부동산의 공정가치 ▪ 관련기준 : IAS 40 - 투자부동산 ▪ 결정일 : 2010. 11. 30. | |

□ 회사는 산업용 부동산에 특화된 부동산회사이며, 투자부동산(매각예정자산 포함)은 총자산의 95% 이상을 차지하고 있음
□ 회사는 IAS 40의 문단 30에 따라 투자부동산을 공정가치로 평가하고 있으며, 연차 및 반기재무제표에서 부동산의 공정가치 평가시 예상임대료에 근거한 현금흐름이 아닌 신규 건설가치에 진부화를 고려한 평가방법을 사용한다고 밝히고 있음
□ 평가는 독립된 부동산 감정평가사에 의해 이루어졌으며, 감정평가사는 토지와 건축물 모두를 평가함
◦ 감정평가사는 세부적인 측정과 계산에 의한 신규 건설가치에 진부화 효과를 차감하여 계산함
◦ 진부화 효과를 계산하기 위해 평가사는 부동산의 사용연수와 사용용도(일반적인 목적 및 중공업)를 고려하였음
◦ 감정평가사에 따르면 계산 방법은 매우 복잡하나 매우 정교한 결과를 도출함
□ 회사는 투자부동산의 공정가치가 평가일 현재 IAS 40의 문단 36에 따른 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환될 수 있는 금액으로 측정되었다고 주장함
□ 회사에 따르면, 중요한 산업용 부동산의 매매자들은 자산을 대부분 직접 소유 및 운영하고 있으며, 회사와 같이 산업용 부동산을 임대하는 소유자들은 시장에서 매우 작은 부분을 차지하고 있고 임대업자에 의한 매매거래는 제한적임
◦ 물류 및 준공업용 부동산 이상으로 산업용 부동산의 이용자는 인사 및 장비설치 투자에 대해 전락적인 의사결정을 함
◦ 따라서, 산업용 부동산의 이용자는 특수한 요구사항(임대, 구매 또는 건설 결정)을 만족하는 건물의 임대, 구매 및 건설 사이에서 제한적인 선택을 할 수 밖에 없음

• 이런 임대-구매-제조 결정은 새로운 구조물의 신규 건설가치와 신규 건설 가치에 기존 건물의 진부화 효과를 차감하는 것 및 부동산에 대한 임대료 등 비용-편익 분석에 따라 이루어짐
  □ 이러한 이유로 신규 건설가치에 진부화를 고려하는 것은 공정가치를 대체할 수 있는 방법이라고 회사는 주장함

□ 감독당국은 신규 건설가치에 진부화효과를 반영하는 것은 IAS 40의 문단 38에 따른 시장상황을 반영하지 못하므로 투자부동산의 공정가치를 반영하지 못한다고 판단함
◦ 또한, 이 방법은 현재 임대계약에 따라 신뢰성 있게 추정될 수 있는 미래 현금흐름의 현재가치 등의 다양한 정보들을 고려하지 못하고 있음

□ IAS 40의 문단 40은 “다른 무엇보다 투자부동산의 공정가치는 현재 체결된 리스계약의 임대수익 및 합리적이고 지지할만한 가정 등을 반영한다. 여기에서 가정은 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자가 현재의 상황에 기초하여 추정할 수 있는 향후 리스에서 발생할 임대수익에 대한 가정을 말한다. 또한, 그 공정가치는 유사한 기초 하에 투자부동산과 관련하여 발생할 것으로 예상되는 모든 현금유출(임차 관련 지급과 기타 유출 포함)을 반영한다.”라고 기술하고 있음
□ 잠재적 취득자는 투자부동산에 대해 기꺼이 지급하고자 하는 가격을 결정할 때 현재 존재하는 임대계약을 고려할 것이나 신규 건설가치에 진부화효과를 반영한 방법은 이를 반영하지 못하고 있음
□ 또한, 감독당국은 IAS 40의 문단 46(c)에서 “부동산 거래가 활발한 시장의 현재가격을 구할 수 없다면 회사는 신뢰성 있는 추정치에 근거한 미래현금흐름의 현재가치와 같은 다양한 원천의 정보를 고려하여야 하며
◦ 미래현금흐름의 추정치는 현존하는 리스 및 기타계약의 조건에 따라 추정하며 할인율은 현금흐름의 금액 및 시기의 불확실성에 대한 현행 시장의 평가를 반영한다라고 기술하고 있는 점에 주목하였음
□ 이는 다음과 같은 사실에 의해 확인됨
◦ 관련된 부동산과 같은 종류에 대해 즉시 이용가능한 비교할만한 사항이 없음
◦ 신규 건설가치에 진부화를 반영하는 것은 현재 임대계약의 임대료 수익을 반영하지 못함
◦ 신규 건설가치에 진부화를 반영하는 것은 신뢰성 있게 추정되는 미래 예상 현금흐름의 현재가치 및 덜 활성화된 시장에서 거래된 최근 가격을 반영하지 못함
◦ 신규 건설가치에 진부화를 반영하는 것은 공정가치가 시장상황을 반영한다는 측면에서 시장상황의 변화에 부합하지 않음