부동산 프로젝트

| ▪ 회계결산일 : 2005.9.30./연간재무제표 ▪ 쟁점분야 : 공사계약 ▪ 관련기준 : IAS 11 ▪ 결정일 : 2006.10.30. | |

□ A사는 부동산을 개발 판매하고 있으며, 공사계약에 대해서 IAS 11을 적용하여 진행기준에 따라 수익을 인식함
□ 감독당국은 회사가 체결한 다양한 형태의 계약에 적용하고 있는 회계처리를 검사하였고
◦ 특히 ‘구체적으로 협의된 계약(specifically negotiated contract)'이 건물프로젝트의 매수자(투자자)와 체결된 것인지에 대하여 검토함
◦ 상기 조건이 충족되지 않은 계약에 대해 수익을 IAS 18에 따른 용역의 제공으로 보아 인식하여야 하는지(회사의 주장)에 대해 검토함
□ 세 가지의 다른 형태(제 3자를 위한 상업용 부동산, 조합주거용, 매각목적 아파트)는 각각 다음의 특징이 있음
◦ 상업용 부동산과 관련된 계약

• 일반적인 절차는 회사가 개발 잠재력이 있는 상업용 부동산을 매입
• 회사는 신규세입자에게 임대하거나 기존의 세입자를 교체하기도 함
• 회사의 계획이나 세입자의 요청에 따른 부동산의 변경은 임대계약체결시점에서 합의되고, 작업이 개시됨
• 작업완료시까지 회사는 임대료의 형태로 수입을 수취하며, 완료시점에 부동산의 매각가격은 운영으로부터 기대되는 현금흐름에 기초하여 계산
• 매각계약은 투자자와 체결되고, 투자자는 변경작업이 완료되면 부동산을 소유
• 투자자는 작업완료일에 법적 소유권을 취득
  ◦ 조합주거목적의 주택건설 프로젝트와 관련된 계약
• 개인소유주는 주거단위를 소유하지는 않으나 단위에 대한 사용권과 조합에 지분을 가짐
• 조합주택단체가 부동산을 소유하며 모든 협상(계약)의 상대방임
• 조합주택단체가 건설프로젝트에 중요한 영향력을 가진다면, 건설프로젝트가 개시되기 전에 반드시 설립되어야 함
  ◦ 아파트와 관련한 계약
• 완성된 아파트의 매입자는 건설프로젝트의 과정에서 아파트의 설계와 건설에 제한적인 영향력을 가짐
• 사실상, 매입자는 매각계약에 의거한 의무를 충족하여야 할 책임만 있음(즉, 인도를 받고 지불을 하는 것)
  □ 논제는 A사의 다른 종류 부동산 프로젝트를 설계, 기술 또는 기능에 따라 건물의 건설과 관련된 계약을 구체적으로 협의된 계약으로 정의할 수 있는지 여부와 [IAS 11 문단3]
  ◦ 만약 IAS 11이 적용될 수 없다면 재화 또는 용역으로부터의 수익을 인식할 수 있는지 여부임

□ A사는 건설작업의 개시 이전에 ‘구체적으로 협의된 계약’을 체결한 것이 아니므로, 상기에서 언급한 세 가지 형태의 계약에 IAS 11을 적용할 수 없음
◦ A사는 용역이 아니라 재화를 인도하므로, 재화의 매출로부터 수익을 고려하기 전에 IAS 18 문단 14의 요건을 모두 충족하여야 함
◦ 상기 모든 조건이 충족되지 않으므로 세 가지 형태의 계약과 관련하여 적절한 회계처리는 ‘진행기준’이 아니라 ‘완성기준’임(즉 소유로부터의 위험과 보상이 이전된 때)

◦ A사는 부동산 프로젝트로부터의 수익인식을 결정하는데 있어 IAS 11 또는 IAS 18을 적용하여야 하며, 감독당국은 동 두 가지 기준에 따라 각각 회사의 계약종류를 검토함
□ IAS 11
◦ IAS 11에 의하면 공사계약은 단일 자산의 건설을 위해 구체적으로 협의된 계약이라고 정의함

• A사는 이 정의의 핵심요소가 계약이 특정 고객과 체결되었는지 여부라 판단하였음
  ◦ IFRS가 ‘구체적으로 협의된’의 의미를 정의하고 있지 않지만 감독당국은 계약이 특정고객과 체결되었다는 것만으로는 충분하지 않으며, 작업개시 이전에 매각자와 매수자 간 계약조건에 대한 협상이 있어야 한다고 판단함
• 감독당국은 계약의 개별적인 특징적 성격은 공사계약에서 이루어질 업무의 성격을 규정하는 조항과 관련하여 알 수 있다는 의견임
• 계약의 가장 일반적인 절차는, 토지소유주가 보통은 기설계된 공사업무에 대한 선택을 하고, 공사계약을 상세한 설계도면에 따라서 업무를 수행하는 공사업체를 사용함(이러한 경우 토지소유자가 건설 프로젝트, 자재의 선택, 내부배치, 업체선정 등에 대한 결정적 영향력을 행사)
  ◦ ‘구체적으로 협의된 계약’에서 매수자는 건설프로젝트의 도중에 프로젝트의 최초계획을 변경하거나, 건설작업을 일시중지(중단)시키거나, 작업의 완성을 위해 다른 업체와 계약을 할 권리를 가짐
  ◦ 회사가 가진 대부분의 계약은 기업이 투자자에게 완성된 건물을 파는데 투자자는 건물의 설계와 건설 또는 건설의 과정에 대해 제한된 영향력을 가지고, 매출계약에 의거한 의무를 충족시킬 책임만을 가짐 (즉 인도를 받고 부동산 대금을 지급)
  ◦ 감독당국의 의견으로는 ‘구체적으로 협의된 계약’의 특징은 매수자가 건설 프로젝트의 설계와 자재의 선택 내부배치 그리고 업체선정 등에 대한 결정적 영향력을 가져야 하며, 매수자는 일반적으로 다음의 권리를 소유함
• 건설프로젝트 최초계획의 변경
• 건설프로젝트의 일시중지(중단)
• 건설프로젝트의 업무를 완성할 다른 공사업체를 선정
  ◦ 상업부동산계약과 관련해서, 성능이 임대료와 부동산의 현금흐름 그리고 궁극적으로는 매각가격에 영향을 주므로, 감독당국은 ‘세입자의 요청에 의한 부동산의 변경’을 매수자의 요구사항보다 우선고려대상이라는 입장임
• 부동산의 총 매각가격은 기업이 매수한 최초 건물가격과 추가적으로 발생하는 건물에 대한 변경작업원가에 근거할 것임
• 투자자는 개발과정의 나중에 관여하게 되며 따라서 부동산의 개발에 아주 적은 영향을 미칠 것임
• 투자자의 최고관심은 부동산의 운영으로부터의 현금흐름인데, 이는 현금흐름이 가격을 결정하기 때문임
• 이러한 근거에 의해 감독당국은 동 형태의 계약이 ‘구체적으로 협의된 계약’을 구성하지 못하며 IAS 11은 적용되어서는 안 된다고 판단
  ◦ 조합주거의 건설과 매출은 조합단체가 설립되기 전에 시작되며, 개별주거의 건설에 있어 체결된 계약이 없으므로, 이러한 계약은 건설계약이 아니며 IAS 11이 적용되지 않음
  ◦ 매각 목적 아파트를 ‘구체적으로 협의된’ 계약으로 보지 않는 이유는 아파트의 건설이 turnkey 방식으로 이루어지기 때문임
• 아파트는 설계와 자재선택 등에서 기본적으로 동일하기에 건설프로젝트에 개별구매자의 영향력이 거의 없으며, 개별아파트의 건설에서 체결된 계약이 없으므로 IAS 11이 적용되지 않음
  □ IAS 18
  ◦ IAS 11이 대상이 되는 계약에 모두 적용되지 않으므로 A사는 인도하는 대상에 대해 IAS 18을 적용하여야 함
• 먼저, 인도하는 대상이 제품(재화), 용역 또는 복합적 형태(하나 또는 그 이상의 요소로 이루어지고 재화의 인도와 용역의 재공을 모두 포함)인지 여부를 결정하여야 함
  ◦ 감독당국은 A사가 인도하는 대상의 본질에 대하여 회사가 제공한 정보에 기초하여 평가하였음
• A사는 부동산 프로젝트를 개발하고, 동 프로젝트 하에서 부동산의 건설을 취급하며 투자자에게 완성된 프로젝트를 판매하는 바
• 감독당국은 A사가 재화(부동산)를 투자자에게 인도하는 것으로 판단하였으며, 이러한 견해는 IAS 18 문단 3의 재화의 인도의 정의 ("… 재매각 목적으로 보유하는 토지나 기타 부동산")에 의해 지지됨
  ◦ 세 가지 다른 형태의 계약으로부터 생성되는 수익의 인식과 관련하여, 수익인식을 위해서는 문단 14에서 나열된 5개의 조건을 충족하여야 함
• 일반적으로 A사는 건설프로젝트에 대한 관리관여가 없는 점, 아직 종료되지 않은 건설 프로젝트를 매수자에게 판매하는 매출계약을 체결한 경우 건물프로젝트에 남아있는 재무적 위험에 대비해 보험을 들고 있다는 점을 고려해볼 때
• 문단 14의 다른 기준을 충족한다는 점을 전제로, A사는 부동산 프로젝트를 매각하고 구속력 있는 매출계약을 체결한 시점에 매출이익을 인식할 수 있음
  ◦ 상업용부동산의 경우 A사는 프로젝트로부터의 수익에 대한 권리를 가지는데 그 수익은 구속력 있는 매출 계약 하에서 매각된 것으로 처리하며, 작업완료시까지 임대료의 형태로 수익을 받음
• 감독당국의 의견으로는 A사는 중요한 위험, 효과적 통제 그리고 최종 이전 이전에 진행기준에 따라 수익을 인식해온 각 프로젝트에서 매각된 부동산으로부터의 수익에 대한 권리를 가짐
• 이는 IAS 18 문단 14(a)의 조건이 충족되지 않았음을 의미하며 수익을 인식하는 시점은 부동산의 이전이 발생될 때 까지 연기되어야 함
  ◦ 조합주거용의 경우 상기 상업용부동산의 경우와 유사한 근거가 적용될 수 있다고 판단함
• 부동산은 조합주택단체가 설립될 때까지는 인도될 수 없는 바, 동 사건 및 부동산의 이전 시 까지 A사는 판매되는 부동산에 대한 중요한 위험과 효과적 통제를 보유하며
• 이는 IAS 18 문단 14(a)의 조건이 충족되지 않았음을 의미하며 수익을 인식하는 시점은 부동산의 이전이 발생될 때 까지 연기되어야 함
  ◦ 매각목적 아파트의 경우 A사가 프로젝트의 완성에 대한 재무적 위험을 계속 부담하므로, 매출을 기록할 때 IAS 18 문단 14의 조건이 충족된다고 보지 않음