수익 인식

| ▪ 결정일 : 2011.4.13 ▪ 회계결산일 : 2009.12.31 ▪ 관련기준 : IAS 18 - 수익인식 |

□ 회사는 부동산 개발업자로서 주택조합(housing cooperative)이 소유․관리하게 될 아파트 건설 사업을 위해 토지를 선별․매입․준비하는 사업을 수행함
◦ 회사는 공사 시작 전에 주택조합에게 토지를 매각하므로 주택조합이 건설기간동안 및 완성시점에 건물의 공식적인 소유자가 되지만, 회사는 주택조합의 아파트 건설 및 조합권 판매에 대한 포괄적인 보증을 제공함
□ 아파트 설계가 완성되는 시점에 회사는 주택조합을 설립하고 모든 조합권을 배정받으며, 3명*으로 구성되는 주택조합의 이사회를 구성함

• 위원들 중 한명은 회사를 대표하고, 나머지 두 명(위원장을 포함)은 회사와 독립된 전문가임
  ◦ 회사는 주택조합의 잠재적 조합원에게 조합권를 판매하고 적정수준까지 판매가 되면 아파트 건설을 위해 은행으로부터 자금을 조달함
  ◦ 대출계약은 주택조합과 은행의 명의로 체결되지만, 회사가 대출에 대해 보증을 제공하고 특정 이자율 이상으로 이자율이 상승하는 경우 이에 대한 위험도 부담함
  □ 아파트 건설계약은 주택조합과 건설업자의 명의로 체결되지만, 회사는 주택조합을 대리하여 건설업자와 건설계약을 체결함
  ◦ 주택조합의 이사회는 계약의 변경을 요구할 수 있으나 계약서에 명시된 금액을 초과하는 건설비용에 대해서는 회사가 책임을 지며, 건설계약 체결 절차가 완료된 후 회사는 주택조합에 토지를 매각하게 되며 아파트 건설이 시작됨
  □ 회사는 주택조합의 조합권 전부를 인수하며 미판매 조합권에 대한 임차비용을 대신 지급하는 등 조합권 판매에 대한 모든 책임을 부담함
  ◦ 또한 회사는 건설원가가 예상치를 초과하는 경우에도 주택조합이 이를 부담할 법적 의무를 지지 않는다는 가격보증(price guarantee)를 제공함
  □ 회사는 주택조합에 토지를 이전한 시점에 전체 프로젝트에 대한 수익을 인식함. 이 때 인식된 수익은 완성된 아파트 총판매가격과 아파트 건설 추정원가의 차이에 해당함. 이는 건설이 완료되지 않았음에도 프로젝트의 총 이익을 기간 수익에 포함하는 것을 의미함
  ◦ 회사는 토지의 이전이 아래와 같은 이유로 IAS 18 문단 14(a)와 14(b)의 재화 판매에 대한 수익인식 기준을 충족한다고 주장함
  • 회사가 주택조합의 미판매 조합권에 대한 재무적 책임을 보유하지만 그 위험은 주택 조합권과 관련된 위험으로 토지 관련 위험과는 구분되므로, 회사는 토지와 관련한 유의적인 위험과 효익을 주택조합에게 이전한 것임
  • 회사가 주택조합의 이사회 구성원의 과반수를 보유하지 않으므로 토지를 이전한 이후 토지에 대한 효과적인 통제력 및 지속적인 관리상 관여를 하지 않음

□ 감독당국은 주택조합에 대한 토지의 이전이 IAS 18의 문단 14(a)와 14(b)의 수익인식 요건*을 충족하지 못하므로 토지 이전 시점에는 어떠한 수익도 인식되어서는 안된다고 판단함

• IAS 18 문단 14. 재화의 판매로 인한 수익은 다음 조건이 모두 충족될 때 인식한다.
  (a) 재화의 소유에 따른 유의적인 위험과 보상이 구매자에게 이전된다.
  (b) 판매자는 판매된 재화의 소유권과 결부된 통상적 수준의 지속적인 관리상 관여를 하지 않을 뿐만 아니라 효과적인 통제를 하지도 아니한다.
  <위험의 이전 : IAS 18 문단 14(a)의 요건>
  □ 감독당국은 비록 토지 관련 위험이 조합권 관련 위험과 그 성격이 다르더라도, 회사가 건설기간 중에 중요한 위험에 노출되므로 전체 프로젝트의 위험을 평가해야 한다고 판단함
  ◦ 가격보증(price guarantee)을 제공한 회사는 건설업자의 파산위험, 예상보다 높은 이자율 상승 위험, 건설업자가 부담하기 어려운 건설 계약의 변동성에 노출될 뿐만 아니라, 주택조합의 건설자금 대출에 대해서도 지급보증을 제공함
  □ 감독당국은 회사가 건설과정에서 포괄보증을 제공하기 때문에 자체적으로 아파트를 짓는 것과 동일한 위험에 노출된다고 판단한 반면, 회사는 위험이 건설계약을 통해 계약자에게 이전되었다고 주장함
  ◦ 감독당국은 토지의 구매자가 건설업자가 아닌 주택조합이기 때문에 IAS 18 문단 14(a)의 수익인식 요건을 충족하지 못한다고 보았으며, 회사가 자신을 위한 건물을 건설하면서 하청업자를 사용한다 하여도 회사가 부담하는 위험은 변하지 않는 것으로 판단함
  <통제력 : IAS 18 문단 14(b)의 요건>
  □ 감독당국은 회사가 주택조합의 이사회 구성을 결정하고, 동일한 독립적 위원들을 다른 주택조합의 이사회에도 임명하였기 때문에 이사회가 회사로부터 독립적인 지에 대한 의문을 제기함
  ◦ 감독당국은 주택조합의 회원이 보증금을 납입하기 전까지는(즉, 일반적으로 아파트가 완공되어 인도되는 시점까지는) 투표권이 없으므로 주택조합의 이사회가 회사로부터 독립적이지 않다고 판단함
  □ 회사는 공사기간동안 건설업자의 계약이행을 감독할 책임이 있으며, 건설원가가 예상치를 초과하는 경우에도 주택조합이 이를 부담할 법적 의무를 지지 않는다는 보증을 제공하므로 공사과정에서 발생하는 재무 위험에 노출되어 있음
  □ 따라서 감독당국은 회사가 주택조합에 판매한 토지에 대한 유효한 통제권과 유의적 위험을 보유한다고 판단함
  ◦ 결과적으로 IAS 18 문단 14(a)와 14(b)의 수익인식요건은 충족되지 못하며, 회사는 회사가 직접 아파트를 건설하는 것과 동일하게 프로젝트 전체에 대해 회계 처리하여야 하므로, 수익은 아파트 건설이 완료되고 구매자에게 권리가 이전된 시점에 IAS 18과 IFRIC 15*에 따라 인식되어야 함
• IFRIC 15 ‘부동산건설약정’ 문단 13에 의하면 약정이 건설계약을 충족하면 계약활동의 진행률을 기준으로 수익을 인식하도록 규정