토지의 공정가치 평가

| ▪ 회계결산일 : 2011. 12. 31. ▪ 이슈 구분 : 건설중인 투자부동산에 대한 공정가치 평가 ▪ 관련기준 : IAS 40 - 투자부동산 |

□ 회사는 상업 및 농업에 종사하며, 유형자산으로 분류되는 대규모 토지를 소유하고 있음. 또한, 농지로 사용하기 위하여 토지를 추가로 매입함
◦ ’11년 7월 토지에서의 생산이 중단되었고 추가적인 생산계획도 없어짐에 따라 회사는 자가사용 토지를 투자부동산으로 대체하고 동 토지를 매각 또는 리스하기로 함. 토지 용도의 변경은 토지의 위치상 수확물을 시장으로 수송하기가 어렵기 때문에 발생한 것임. 투자부동산으로 대체됨에 따라 동 토지는 IAS 40의 공정가치 모델로 회계처리되어야 함
◦ 회사는 토지 소유권과 관련한 불명확한 법적 구조 때문에 토지에 대하여 신뢰성 있는 공정가치 평가가 불가능하였다고 주장함. 회사는 IAS 40 문단 53에 따라 토지를 ‘건설중인 투자부동산’으로 취급하고 원가로 측정
□ ’11년 하반기에 회사는 잠재적인 매수자 또는 임차인에게 구매ㆍ임차 유인을 주고 토지와 관련된 법적 문제도 해결하기 위하여 추가적 비용을 지출하였으며, 이를 손익계산서상 비용으로 처리하였음
◦ ’11.12.31일 현재 회사는 토지의 법적 문제들을 명확히 정리하였으며, 공정가치도 신뢰성있게 측정할 수 있게 되었음. 회사는 IAS 40 문단 65에 따라 공정가치와 기존 장부금액의 차액을 당기손익으로 인식하였음

□ (결론) 감독당국은 토지의 법적 상태가 불명확하다는 사유로는 토지를 건설중인 투자부동산으로 대체할 수 없고 투자부동산으로 대체하여야 하며, 대체한 시점부터 공정가치로 평가하여야 한다고 결론내림
◦ 한편 용도 변경시점의 장부가액과 공정가치의 차이는 IAS 16(유형자산)에 따라 회계처리하여야 함
□ (근거) 토지와 관련하여 수행된 업무는 주로 법률 지원과 관련한 것이므로 건설비용을 구성하지 않으며, 유형자산의 물리적 변화를 가지고 오는 과정의 일부분이라고 볼 수도 없음
◦ IAS 40 문단 53의 관점에서 볼 때, 투자부동산이 건설중인 투자부동산이 되기 위해서는 자산의 물리적 변화가 이루어져야 하므로, 이 사안의 경우 토지는 건설중인 투자부동산으로 회계처리할 수 없음
◦ IAS 40 문단 48에는 투자부동산의 공정가치를 신뢰성있게 측정할 수 없는 예외적인 상황들이 제시되어 있음. 감독당국은 토지 필지를 추가로 취득할 때 마다 공정가치가 결정되므로 회사가 공정가치 결정방법에 대해 잘 알고 있었던 것으로 가정하였음. 결론적으로 회사는 계속적으로 공정가치를 알 수 있었음
◦ IAS 40 문단 61에 의하면, 자가사용부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우, 그 변경 시점의 장부금액과 공정가치의 차액은 IAS 16에 따른 재평가방법과 동일하게 회계처리하여야 함