리스요소와 비리스요소 — 대가의 배분과 실무적 간편법

앞 회차에서 계약에 리스가 포함되어 있는지를 판단했다면, 다음 관문은 그 계약 대가 중 얼마가 리스의 몫인가이다. 현실의 계약은 순수한 임대차만으로 구성되지 않는다. 사무공간 임대에는 청소·보안·관리용역이 딸려 오고, 차량 리스에는 정비·보험이, 설비 리스에는 유지보수가 묶여 있다. 이때 용역 대가까지 리스료로 보아 사용권자산·리스부채에 넣으면 자산·부채가 과대계상되고, 반대로 리스요소를 용역으로 흘려보내면 과소계상된다.

이번 회차에서는 리스요소와 비리스요소의 분리, 상대적 개별가격에 따른 대가 배분, 그리고 분리를 생략하는 실무적 간편법의 선택을 사례와 함께 정리한다.

1. 사례

기업 A는 본사 사옥으로 오피스 빌딩의 한 개 층을 임차했다. 임대인 B와의 계약 내용은 다음과 같다.

• 기간: 4년, 월 정액 지급
• 계약 대가에는 ① 해당 층 공간의 사용, ② B가 제공하는 청소·경비·조경 등 건물관리용역, ③ 관리비 명목의 공용부문 실비가 함께 포함되어 있다.
• 계약서에는 각 항목별 금액이 구분 표시되어 있지 않고 월 총액만 기재되어 있다.

A는 이 월 총액 전부를 리스료로 보아야 하는가? 만약 나눠야 한다면 어떤 기준으로 나누며, 나누지 않고 처리하는 방법은 없는가?

2. 이슈사항

문단 12는 리스계약이나 리스를 포함하는 계약에서 각 리스요소를 비리스요소와 분리하여 리스로 회계처리하도록 한다(문단 15의 실무적 간편법을 적용하는 경우는 제외). 따라서 쟁점은 두 가지다.

1. 사례의 청소·경비·관리용역은 비리스요소로 분리 대상인가, 아니면 애초에 별개의 구성요소가 아닌가?
2. 분리한다면 총액을 어떤 기준으로 리스요소와 비리스요소에 배분하는가? 분리를 생략하는 길은 없는가?

3. 쟁점 검토

(1) 무엇이 별개의 구성요소인가

모든 지급액이 별개의 구성요소가 되는 것은 아니다. 리스이용자가 재화나 용역을 이전받지 않는 지급액—예컨대 자산의 소유에 따른 재산세·보험료를 이용자가 부담하기로 한 부분이나, 순수한 관리비 성격의 실비 정산—은 그 자체로는 별개의 비리스요소가 아니다. 이런 항목은 별도로 용역을 제공받는 대가가 아니므로, 총 대가의 일부로서 리스요소·비리스요소에 배분될 뿐이다.

반면 청소·경비·조경처럼 A가 실제로 용역을 이전받는 부분은 공간 사용(리스요소)과 구별되는 비리스요소다.

위 사례는 리스요소와 비리스요소를 어떤 기준으로 분리하는지를 다룬다. 계약에 여러 항목이 섞여 있을 때 "이용자가 그 대가로 무엇을 이전받는가"를 기준으로 구성요소를 식별한다는 점을 확인할 수 있다.

(2) 상대적 개별가격에 따른 배분

구성요소를 나눴다면, 문단 13에 따라 리스이용자는 리스요소의 상대적 개별가격과 비리스요소의 총 개별가격에 기초하여 계약 대가를 각 요소에 배분한다. 개별가격은 문단 14에 따라 리스제공자나 비슷한 공급자가 그 요소를 개별적으로 부과할 가격을 기초로 산정하되, 관측 가능한 개별가격을 쉽게 구할 수 없다면 관측 가능한 정보를 최대한 활용하여 추정한다.

사례에 적용해 보자. A는 인근 시장에서 유사 공간의 임대료 시세, 건물관리용역의 별도 계약 단가 등 관측 가능한 정보를 모아 공간 사용분과 관리용역분의 상대적 개별가격을 추정하고, 월 총액을 그 비율로 배분한다. 공간 사용분에 배분된 금액만이 리스료로서 리스부채·사용권자산의 측정에 들어가고, 관리용역분은 문단 16에 따라 해당 용역에 적용 가능한 다른 기준서를 적용해 발생 기간에 비용으로 처리한다.

여기서 유의할 점은 개별가격 정보가 없다고 해서 배분을 생략할 수는 없다는 것이다. 리스제공자 관점(문단 17)에서는 제1115호 수익 기준에 따라 배분하지만, 리스이용자에게는 그런 완화가 없어 추정을 통해서라도 배분해야 한다. 이 추정 부담이 실무의 걸림돌이 되는데, 여기서 간편법이 등장한다.

(3) 실무적 간편법 — 분리하지 않는 선택

문단 15은 실무적 간편법으로, 리스이용자가 비리스요소를 리스요소와 분리하지 않고 각 리스요소와 관련 비리스요소를 하나의 리스요소로 회계처리하는 방법을 기초자산의 유형별로 선택할 수 있게 한다. 사례에서 A가 이 간편법을 부동산(건물) 유형에 대해 선택하면, 청소·경비 등 관리용역을 공간 사용과 묶어 통째로 리스로 회계처리한다.

간편법을 적용하면 개별가격 추정 부담이 사라져 실무가 간명해진다. 다만 대가를 안분하지 않고 전부를 리스로 보므로 사용권자산과 리스부채가 그만큼 커지고, 비용의 성격이 용역비에서 감가상각비·이자비용으로 바뀐다는 점을 감수해야 한다. 부채비율·EBITDA 등 재무지표에 미치는 영향이 다르므로, 간편법 선택은 회계정책 차원에서 그 효과를 가늠해 결정할 문제다.

한 가지 예외도 있다. 문단 15 단서는 금융상품기준서(제1109호) 문단 4.3.3의 기준을 충족하는 내재파생상품에는 이 간편법을 적용하지 않는다고 한다. 계약에 그런 내재파생 요소가 있다면 간편법으로 뭉뚱그릴 수 없다.

4. 결론

사례에서 A는 두 갈래 중 하나를 택한다.

• 원칙: 청소·경비 등 관리용역을 비리스요소로 분리하고, 관측 가능한 정보로 상대적 개별가격을 추정해 월 총액을 배분한다. 공간 사용분만 리스료로 계상한다(문단 13·14). 순수한 공용부문 실비는 별개 구성요소가 아니므로 총 대가에 포함해 함께 배분한다.
• 간편법: 건물 유형에 대해 문단 15의 간편법을 선택해 관리용역까지 하나의 리스요소로 회계처리한다. 대신 사용권자산·리스부채가 커진다.

어느 쪽이든 기초자산 유형별로 일관되게 적용하고, 선택한 회계정책을 주석에 공시한다.

5. 실무 체크포인트

1. 이전받는 용역이 있는가로 비리스요소를 식별한다. 재산세·보험료 부담이나 순수 관리비는 그 자체로는 별개 구성요소가 아니다.
2. 배분은 상대적 개별가격 기준이며, 개별가격이 없어도 추정을 통해 배분해야 한다(이용자에게는 배분 면제가 없다).
3. 간편법은 기초자산 유형별 선택이다. 차량은 간편법, 부동산은 원칙 적용처럼 유형별로 다르게 정할 수 있다.
4. 간편법은 편하지만 사용권자산·리스부채를 키우고 비용 성격을 바꾼다. 재무지표 영향을 보고 결정한다.
5. 내재파생상품이 있는 비리스요소에는 간편법을 쓸 수 없다.

리스요소·비리스요소의 배분은 사용권자산·리스부채의 크기를 직접 좌우한다. 계약 총액을 무심코 리스료로 처리하기 전에, 그 안에 별도의 용역 대가가 섞여 있지 않은지부터 확인해야 한다.