도입
문단 BC1
- IASB가 2003년에 IAS 40을 개정하기 위해 결론을 도출하는 과정에서 고려한 사항을 이 결론도출근거에서 요약한다. IASB 위원들은 개인에 따라 일부 사항을 다른 사항들보다 더 비중 있게 고려하였다.
문단 BC2
- 2001년 7월에 IASB의 최초 의제의 하나로서 IAS 40을 포함한 일부 기준서의 개선 과제를 수행할 것이라고 발표하였다. 이 과제는 증권감독기구, 전문직 회계사 및 기타 이해관계자들이 기준서와 관련하여 제기한 질문과 비판을 고려하여 수행되었다. 이러한 ‘개선 과제’의 목적은 대체적 회계처리, 중복되는 사항 및 기준서 간에 상충되는 내용을 감소시키거나 제거하고, 정합화 문제를 다루며, 그 밖의 사항을 개선하는 데 있었다. 2002년 5월에 IASB는 2002년 9월 16일을 외부검토의견제출 마감일로 하여 ' IAS 연차개선(Improvements to International Accounting Standards)' 공개초안을 발표하였고 공개초안과 관련하여 160여개의 외부검토의견서를 받았다.
적용범위
운용리스로 보유하는 부동산에 대한 권리
문단 BC4
- (구)IAS 17의 문단 14는 리스기간 종료시점까지 리스이용자에게 소유권의 이전이 기대되지 않는다면, 경제적내용연수가 한정되지 않은 토지의 리스를 운용리스로 분류하도록 하고 있다. 개정된 IAS 40의 규정이 없다면, 이러한 운용리스 분류 때문에 리스이용자는 리스자산에 대한 권리를 IAS 40에 따른 투자부동산으로 분류하지 못할 것이다. 결과적으로 리스이용자는 리스자산에 대한 권리를 공정가치로 재측정할 수 없고, 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식할 수 없을 것이다. 그러나 일부 국가에서 부동산에 대한 권리(토지 포함)는 일반적으로 또는 전적으로 장기 운용리스로 보유된다. 이러한 리스 중 일부는 그 효과가 부동산을 직접 구입하는 것과 거의 차이가 없다. 이에 따라, 일부에서는 이러한 리스는 금융리스나 투자부동산 또는 두 가지 모두로 회계처리하여야 한다고 주장하였다.
문단 BC5
- IASB는 이 문제에 대하여 가능한 해결 방안을 논의하였다. 특히, IASB는 (구)IAS 17문단 4~13의 금융리스로 분류하는 조건들을 충족하는 경우, 토지의 장기리스가 금융리스로 분류될 수 있도록(따라서 투자부동산의 요건을 충족할 수 있도록), (구)IAS 17문단 14의 삭제를 검토하였다. 그러나 IASB는 이러한 삭제조치가 실무에서 직면하게 되는 모든 경우를 해결할 수는 없을 것으로 보았다. 투자목적으로 보유 중인 일부 임차권은 운용리스(예: 유의적인 조정리스료가 부가된 리스)로 계속하여 분류할 것이며, 따라서 IAS 40에 따른 투자부동산으로 분류할 수 없을 것이다.
문단 BC6
- 이러한 점을 고려하여, IASB는 문단 6에서(IAS 40의 투자부동산의 정의를 수정하기보다는) 운용리스에서 발생하는 부동산에 대한 리스이용자의 권리가 투자부동산의 조건을 충족할 수 있다고 별도로 기술하기로 결정하였다. IASB는 개정의 목적이 금융리스 및 운용리스로 보유하고 있는 유사한 부동산에 대한 권리에 대하여 공정가치모형을 사용할 수 있도록 하기 위한 것이므로, IAS 40의 공정가치모형을 사용하는 기업들에만 이 개정을 한정하기로 결정하였다. 달리 말하자면, 부동산에 대하여 원가모형을 사용하는 리스이용자는 운용리스를 자산으로 인식할 수 없을 것이다. 또 IASB는 이 개정내용을 선택사항으로 하기로 결정하였는데 즉, 운용리스에서 부동산에 대한 권리를 가진 리스이용자가 해당 부동산에 대한 권리를 (만약 투자부동산의 정의 중 나머지가 충족된다면) 투자부동산으로 분류할 수 있으나, 이를 의무화하지는 않기로 결정하였다. IASB는 이러한 분류대안을 각 부동산별로 적용할 수 있다고 확인하였다.
문단 BC7
- 운용리스로 보유하는 리스이용자의 부동산에 대한 권리를 투자부동산으로 회계처리 할 경우, IASB는 해당 권리와 관련 부채의 최초 장부금액은 마치 해당 리스가 금융리스인 것처럼 회계처리하기로 결정하였다. 이 결정은 그러한 리스를 개정 전 IAS 40에 따라 금융리스로 보유하고 있는 투자부동산과 동일한 위치에 놓는 것이다.
문단 BC8
- 이 과정에서, IASB는 이로 인해 리스자산과 리스부채에 대한 측정기준이 달라진다는 것을 인정하였다. 이는 소유투자부동산과 소유투자부동산의 취득과 관련된 부채의 경우에도 마찬가지이다. 그러나 2003년에 개정된 IAS 39(주1)에 따르면, 기업은 그러한 부채를 공정가치로 측정할 것을 선택할 수 있으나, 리스부채는 (구)IAS 17에 따라 재측정 할 수 없다.
- (주1)IFRS 9는 IAS 39를 대체하였다. IFRS 9은 이전에 IAS 39의 적용범위에 포함된 모든 항목에 적용한다. 이 문단은 IAS 40을 공표하였을 때 관련된 문제를 언급하고 있다.
문단 BC9
- IASB는 IAS 39의 적용범위를 변경하는 것을 고려하였으나, 이러한 변경은 특히 조정리스료와 관련하여 리스회계처리에 대한 근본적인 재검토를 초래할 것이라고 결론내렸다. IASB는 이러한 변경은 투자부동산으로 분류된 일부 운용리스에 대하여 공정가치모형의 적용을 용이하게 하는 IAS 40의 제한적 개정의 범위를 넘어서는 것이라고 결정하였다. 그러나 IASB는 리스회계처리에 대한 향후 과제를 통하여 이 문제를 재검토하고자 한다고 밝혔다. 또한 IASB는 이러한 사항들이 IASC의 결론도출근거 문단 B25와 B26에 표명된 IASC의 관점이었음을 언급하였다. (주2)
- (주2)IASC의 결론도출근거 내에 있는 이 문단들은 IAS 39(2003년 개정)와 별도로 읽을 경우 오해를 유발할 수 있기 때문에 취소선을 그어 표시하였다. 왜냐하면, 개정된 IAS 39에서는 적용범위에 해당하는 부채를 시장가치로 평가하여 그 공정가치 변동을 변동이 발생한 기간의 당기손익으로 인식하는 것을 허용하고 있기 때문이다.
문단 BC10
- 결론적으로 IASB는 IAS 40의 문단 40과 50(4)에 기술된 방법론에 따르면, 모든 리스채무를 고려하여 평가한 부동산의 공정가치를 이러한 채무에 대해 인식된 부채에 다시 가산하여 조정한다면, 기업들은 서로 다른 측정기준을 사용하더라도 실무적으로 리스권리의 측면에서 순자산에 영향이 없도록 할 수 있다고 보았다. (주3)
- (주3)후속적으로, IASB는 문단 50⑷는 리스에 따라 보유하고 있는 투자부동산의 공정가치는 순공정가치에 인식된 리스부채의 장부금액을 더한 것과 같다는 것을 의미하고 있기 때문에 문단 50⑷의 초안은 오해를 유발할 수 있다고 결론내렸다. 그러므로 IASB는 2008년 5월에 발표된 ‘ IFRS 연차개선(Improvements to IFRSs)’에서 의도된 뜻을 명백히 하기 위해 문단 50⑷를 개정하였다.
IFRS 16 ‘리스’
문단 BC10A
- IFRS 16 ‘리스’에서는 소유 투자부동산과 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산을 모두 포함하도록 투자부동산을 정의하여 IAS 40의 적용범위를 개정하였다. IAS 40 적용범위 개정 내용을 개발하는 과정에서 IASB가 고려한 사항의 요약은 IFRS 16문단 BC178~BC181에서 제시한다.
원가모형과 공정가치모형간 선택
문단 BC11
- IASB는 투자부동산의 회계처리에 대한 IAS 40에서 공정가치모형 또는 원가모형을 사용하는 선택사항을 삭제할 것인지에 대해서도 논의하였다.
문단 BC12
- IASB는 IASC가 두 가지 주된 이유를 고려하여 선택사항을 포함하였다는 것에 주목하였다. 첫 번째 이유는 작성자와 이용자에게 공정가치모형을 사용하는 경험을 얻는 시간을 주기위한 것이었다. 두 번째 이유는 부동산시장이 발달하지 않은 나라들과 평가전문가들이 성숙해질 수 있는 시간을 주려는 것이었다. IASB는 이렇게 되기 위하여 더 많은 시간이 필요하다고 결정하였다(IAS 40은 2001년 1월 1일 이후에 개시하는 회계기간에 의무적으로 적용되었다). 또한 IASB는 공정가치모형을 요구하는 것이 대부분의 유관 기준제정기구에서 규정하는 회계처리와 정합하지 않을 것이라는 점에 주목하였다. 이러한 이유로, IASB는 개선 과제의 일환으로 해당 선택사항을 삭제하지 않기로 결정하였으며, 차후에 원가모형을 사용하는 선택권을 재고하는 관점에서 그 문제를 계속 검토하기로 결정하였다.
문단 BC13
- IASB는 리스제공자의 회계처리와 관련하여 IAS 40을 재고하지 않았다. 투자부동산의 정의는 그러한 부동산을 소유자나 금융리스의 이용자가 보유할 것을 요구한다. 위에서 언급하였듯이, IASB는 특수한 상황에서 운용리스의 이용자도 ‘보유자’가 되는 것을 허용하는 것에 동의하였다. 그러나 리스이용자에게 금융리스로 부동산을 제공한 리스제공자는 ‘보유자’가 될 수 없다. 그러한 리스제공자는 투자부동산이 아닌 리스채권을 갖는다.
문단 BC14
- IASB는 리스제공자가 운용리스로 제공한 부동산을 리스이용자가 투자부동산으로 분류하고 회계처리하는 경우에 대한 요구사항을 변경하지 않았다. IASB는 이로 인해 두 당사자 모두 해당 부동산에 대한 권리를 ‘보유하는 것’과 같이 회계처리 할 수 있다는 것을 의미하게 될 것이라고 인식하였다. 이러한 일은 운용리스에 따른 선택과 투자부동산 정의에 일치하는 방법으로 리스제공자가 된, 다양한 수준의 리스이용자에게서 발생할 수 있다. 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리목적으로 사용하기 위하여 부동산을 사용하는 리스이용자들은 그 부동산을 투자부동산으로 분류할 수 없을 것이다.
건설중인 투자부동산
문단 BC15
- 지침에 대한 요청에 따라서, IASB는 IAS 40의 적용범위에서 건설중인 투자부동산의 제외를 재검토하였다. IASB는 재개발중인 투자부동산을 이 기준서의 적용범위에 계속 포함시키는 반면에 건설중인 투자부동산을 제외하는 것은 확연한 비일관성을 가져온다는 점을 주목하였다. 또한 IASB는 이 기준서가 발표된 이후 공정가치 측정치의 사용에 대한 경험의 증가로 기업들이 건설중인 투자부동산의 공정가치를 보다 신뢰성 있게 측정할 수 있다고 결론내렸다. 따라서, 2007년도에 발표된 공개초안 ‘ IFRS 연차개선’에서 IASB는 건설중인 투자부동산을 포함하도록 이 기준서의 적용범위를 개정할 것을 제안하였다.
문단 BC16
- 많은 의견제출자들은 IASB의 제안을 지지하였다. 그러나 많은 의견제출자들이 건설중인 투자부동산을 IAS 40에 포함시키는 것은 소수의 기업만이 투자부동산을 공정가치로 측정하게 할 수 있다는 우려를 표명하였다. 이는 이 기준서의 공정가치모형에 따르면 부동산을 처음으로 투자부동산으로 분류할 때 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 있는지를 기업이 입증하도록 요구하고 있기 때문이다. 만약 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 없다면, 그 부동산은 처분될 때까지 원가모형을 사용하여 회계처리한다. 일부의 경우에 건설중인 투자부동산의 공정가치는 신뢰성 있게 측정될 수 없으나, 완성된 투자부동산의 공정가치는 신뢰성 있게 측정될 수 있다. 이러한 경우에 이 기준서에 건설중인 투자부동산을 포함하게 되면, 그러한 부동산은 건설이 완료된 후에도 원가모형을 사용하여 회계처리하여야 할 것이다.
문단 BC17
- 따라서 IASB는 이 기준서의 적용범위에 건설중인 투자부동산을 포함할 뿐만 아니라, 만약 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없다면 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 시점과 건설이 완료되는 시점 중 빠른 시점까지는 건설중인 투자부동산을 원가로 측정하는 것을 허용하도록 이 기준서를 개정하는 것으로 결론내렸다.
투자부동산과 자가사용부동산의 분류
투자부동산의 취득: IFRS 3과의 상호 관련성
문단 BC18
- IFRS 해석위원회(이하 ‘해석위원회’라 한다)는 IFRS 3과 IAS 40의 적용범위 기술과 관련하여 실무적용에서 차이가 있다고 IASB에 보고하였다.
- (1) 일부는 IAS 40문단 11에서 명시하고 있는 바와 같이 연관된 부수적인 용역이 경미한 투자부동산을 취득하는 경우에 두 기준서가 상호 배타적이라고 보았다. 그들은 부동산과 해당 부동산과 연관된 경미한 부수적인 용역을 함께 하나의 ‘회계단위’로 보고, 이 회계단위를 ‘투자부동산’이라는 하나의 자산으로 본다.
- (2) 다른 이들은 IAS 40문단 11에서 명시하고 있는 바와 같이 경미한 부수적인 용역과 연관된 투자부동산을 취득하는 경우 IFRS 3과 IAS 40이 상호 배타적이지 않다고 보았고 IFRS 3의 부록 A에 정의된 사업의 정의와 IAS 40의 문단 5에 정의된 투자부동산의 정의가 서로 관련되어 있다고도 보지 않았다. 그들은 투자부동산을 취득하는 기업이 투자부동산이 두 정의를 모두 충족하는지를 결정하여야 한다고 생각한다.
문단 BC19
문단 BC20
시행일 및 경과규정
문단 BC22
- 2013년 12월에 발표된 2011-2013 연차개선에 따라 문단 6 앞과 문단 84뒤에 제목이 추가되었고, IFRS 3과 IAS 40의 상호 관련성을 명확히 하기 위하여 문단 14A, 84A 및 85D가 추가되었다. 해당 연차개선에서는 IAS 40 개정의 경과규정 및 시행일 규정을 고려하였다. IASB는 전에 단일 자산 또는 자산집단의 취득으로 회계처리 하였던 거래에 IFRS 3을 적용하는 것은, 취득일에 사업결합거래의 일부로서 식별가능한 취득 자산과 인수 부채의 공정가치를 결정할 때 사후판단의 이용을 수반할 수 있다는 점에 주목하였다. 그러나, IASB는 개정내용이 단지 IFRS 3과 IAS 40의 상호 관련성 명확화라는 점에도 주목하였다. 따라서 IASB는 2014년 7월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 IAS 40의 개정내용을 전진적으로 적용하도록 결정하였다. 그러나 필요한 정보를 이용할 수 있는 경우에만 시행일 이후 최초 회계연도의 기초 전에 발생한 개별 거래에도 개정내용을 적용하는 것을 선택할 수 있다.
투자부동산의 계정대체
문단 BC23
문단 BC24
문단 BC25
- 그러나 IASB는 용도 변경이 다음을 모두 포함한다는 원칙을 반영하도록 문단 57을 개정하기로 결정하였다.
- (1) 부동산이 투자부동산의 정의를 충족하는지, 더는 충족하지 않는지를 판단함
- (2) 용도가 변경되었음을 뒷받침하는 증거
- 이 원칙을 적용하여, 증거로 뒷받침되는 부동산의 용도 변경이 있는 경우에만 건설 중이거나 개발 중인 부동산을 투자부동산으로(또는 투자부동산에서) 대체한다.
문단 BC26
문단 BC27
- IASB의 제안에 대한 의견제출자들은 부동산의 용도에 대한 경영진의 의도가 건설 중이거나 개발 중인 부동산의 용도 변경에 대한 충분한 증거가 되는지 물었다. IASB는 경영진의 의도 변경만으로는 부동산의 계정대체를 뒷받침하기에 충분하지 않음을 문단 57에서 확실히 하기로 결정하였다. 이는 경영진의 의도만으로는 용도 변경의 증거가 되지 않기 때문이다. 기업은 그러한 변경을 뒷받침하는 관찰 가능한 행동을 했어야만 한다.
문단 BC28
문단 BC29
- 의견제출자들은 문단 57(1)의 상황을 다시 규정하기로 하는 IASB의 결정에 동의하였다. 그러나 일부 의견제출자는 이 상황들이 완성된 부동산에만 적용되는 것처럼 보였다는 점을 우려하였고, 따라서 그들은 IASB에 건설 중이거나 개발 중인 부동산의 용도 변경에 대한 예시를 추가할 것을 제안하였다. IASB는 이에 대응하여 문단 57(1)을 개정(‘자가사용을 목적으로 개발을 시작’이라는 문구를 포함함)하고, 문단 57(4)를 개정(이 약정 시점에는 관련되는 부동산의 공사가 완료되지 않았을 수 있기 때문에 운용리스 제공의 ‘약정‘이라고 기술함)하기로 결정하였다.
경과 규정
문단 BC30
- IASB는 개정 내용을 소급하여 적용할 것을 제안하였다. 그러나 일부 의견제출자는 동의하지 않았다. 그들은 사후 판단을 사용하지 않고 소급 적용하는 것이 일부 기업에는 불가능할 것이고, 일부 상황(예: 이전 기간 중 용도 변경의 증거가 있는 정확한 시점을 판단하거나 과거 계정대체일의 공정가치를 구하는 것)에서는 부담이 될 수 있다고 하였다. 그 의견제출자들은 전진 적용이나 실무적 간편법을 포함하는 소급 적용 대안을 제안하였다.
문단 BC31
- 이 의견들을 고려하는 과정에서 IASB는 다음과 같은 내용을 파악하였다.
- (1) 일부 종전 용도 변경(예: 원가모형을 사용하는 투자부동산과 자가사용부동산 간 대체)의 경우에 경과 규정을 적용하더라도 최초 적용일에 인식되는 금액은 영향을 받지 않을 것이다.
- (2) 개정 내용을 소급하여 적용하면 복잡할 수 있거나, 일부 종전 용도 변경(예: 상당히 오래 전에 이루어진, 공정가치모형을 사용하여 측정하는 투자부동산에서 자가사용부동산으로의 대체)의 경우에 사후 판단의 사용을 요구할 수 있다.
- (3) 전진 적용 접근법은 개정 내용을 최초 적용일 이후에 이루어진 용도 변경에만 적용하도록 요구하게 될 것이다. 이러한 접근법은 최초 적용일에 존재하는 상황을 반영하여 일부 부동산을 재분류하는 것을 막을 수 있다.
문단 BC32
- 제기된 우려 사항을 해결하기 위하여 IASB는, 개정 내용을 소급 적용하는 부담을 줄이고, 전환일에 개정된 기준과 일치하도록 부동산을 분류하게 하기 위하여 문단 84C에 경과 규정을 개발하였다. IASB는 이 경과조치를 적용하는 기업에 특정 공시(공시하도록 이미 요구하는 투자부동산 장부금액 변동 내용의 일부로 최초 적용일에 모든 부동산의 재분류에 대한 구체적인 공시)를 요구하기로 결정하였다. 이 공시는 재무제표이용자에게 전환일에 투자부동산 장부금액의 변동 정보(전환일에 부동산 용도의 근본적인 변경을 반영하지는 않음)를 제공한다.
문단 BC33
- IASB는 종전에 이루어진 용도 변경과 보유한 부동산에 따라서는 기업이 사후 판단을 사용하지 않고 개정 내용을 소급하여 적용할 수 있을 것이라고 보았다. IASB는 그 경우에 소급 적용을 막아서는 안된다고 결정하였다.