배경
문단 B1
- 1986년에 IASC는 국제회계기준 제25호(IAS 25) ‘투자에 대한 회계처리(Accounting for Investments)’를 승인하였다. 1994년에 IASC는 1991년부터 국제회계기준으로 채택해 온 개정형식으로 재구성하여 제시한 IAS 25를 승인하였다. 어떤 용어들은 그 당시 IASC의 관행에 따라 맞추기 위해 변경되었다. 최초로 승인한 내용에 대한 실질적인 변경은 없었다.
문단 B2
- IAS 25는 IASC가 공개초안 제32호(E32) '재무제표의 비교가능성(Comparability of Financial Statements)'에서 개정이 가능한 것으로 확인한 여러 기준서 중 하나였다. E32의 제안에 대한 검토의견에 따라, IASC는 ‘금융상품’에 대해 추가로 작업할 때까지 IAS 25에 대한 검토를 연기하기로 하였다. IAS 38과 IAS 39(주4)를 승인하면서, IAS 25에서 부동산, 일반상품 및 유형자산(예: 골동품 자동차 및 수집가의 항목)에 대한 투자를 다루도록 하였다.
- (주4)IFRS 9는 IAS 39를 대체하였다. IFRS 9은 이전에 IAS 39의 적용범위에 포함된 모든 항목에 적용한다. 이 문단은 IAS 40을 공표하였을 때 관련된 문제를 언급하고 있다.
문단 B3
문단 B4
- IAS 40은 기업이 공정가치모형과 원가모형 중 선택할 수 있도록 허용하고 있다. 아래의 문단 B47~B48에서 설명한 바와 같이, IASC는 현 상황에서 투자부동산에 대하여 공정가치모형을 요구하는 것은 실무적으로 적용하기가 어렵다고 생각한다. 이와 동시에 IASC는 공정가치모형을 허용하는 것이 바람직하다고 생각한다. 이러한 점진적인 발전은 작성자와 이용자로 하여금 공정가치모형을 더 많이 사용하는 경험을 얼을 수 있게 할 것이며, 부동산 시장이 더 성숙해 질 수 있는 시간을 부여할 것이다.
별도의 기준서에 대한 필요성
문단 B5
- 일부에서는 투자부동산이 IAS 16의 적용범위에 포함되어야 하며, 다음의 이유로 투자부동산에 대한 별도의 기준을 마련할 이유가 없다고 주장하였다. 그들의 주장은 다음과 같다.
- (1) 투자부동산과 IAS 16의 적용대상 자가사용부동산을 경영진의 의도를 고려하지 않고 엄격히 구분하는 것은 가능하지 않다. 따라서 투자부동산과 자가사용부동산을 구분하면 어떤 경우에는 임의로 서로 다른 회계처리를 선택하게 될 것이다.
- (2) 투자부동산의 경우에는 공정가치가 목적적합성이 없고 어떤 경우에는 신뢰할 수 없기 때문에 E64에서 제시한 공정가치회계모형은 적절하지 않다. IAS 16의 회계처리는 자가사용부동산뿐만 아니라 투자부동산에도 적절하다.
문단 B6
- 외부검토의견서들을 검토한 후, IASC는 여전히 투자부동산의 특성과 자가사용부동산의 특성이 상당히 다르고, 투자부동산에 관한 별도의 기준서가 필요하다고 생각한다. 특히, IASC는 투자부동산의 공정가치와 공정가치의 변동에 관한 정보가 재무제표 이용자들에게 매우 목적적합하다고 생각한다. IASC는 투자부동산에 대해 공정가치모형을 허용하여 기업들이 공정가치 정보를 명확하게 공시할 수 있게 하는 것이 중요하다고 생각한다. IASC는 서로 다른 회계처리모형의 선택에 의해 나타나는 차이를 제외하고는 IAS 16과 일관성을 유지하기 위하여 노력하였다.
적용범위
투자부동산기업
문단 B7
- 일부 의견제출자들은 이 기준서가 부동산(그리고 가능하다면 다른 투자자산들)의 소유를 전문으로 하는 기업들이 보유하는 투자부동산에만 적용되어야 하며 그 밖의 기업들이 보유하는 투자부동산에는 적용되어서는 안 된다고 주장하였다. IASC는 공정가치모형이 덜 적절하거나 더 적절한 기업의 종류를 엄격하게 구분할 수 있는 개념적이고 실무적 방법을 발견할 수 없었기 때문에 이러한 관점을 수용하지 않았다.
투자부동산의 보고부문
문단 B8
- 일부 의견제출자들은 IASC가 이 기준서의 적용범위를 부동산 투자를 주된 활동으로 하는 보고부문이 있는 기업으로 제한하여야 한다고 제안하였다. 이들 의견제출자들은 보고부문과 연계한 접근방법은 재무성과에서 투자부동산 관련 활동이 중요한 요소라고 고려하는 기업의 경우에는 공정가치모형을 적용하도록 하며, 그 밖의 경우에는 IAS 16을 적용하도록 허용하게 된다고 주장하였다.
문단 B9
- 보고부문과 연계한 접근방법은 투자부동산 보고부문의 투자부동산과 다른 부문의 투자부동산 간에 비교가능성을 저하시킬 수 있다. 이러한 이유로, IASC는 이 접근방법을 채택하지 않았다.
문단 B10~B20
- [IASB에 의하여 삭제됨]
연결실체 내의 다른 기업이 사용하는 부동산
문단 B21
- 어떤 경우에는 연결실체 내에서 한 기업이 소유하는 부동산을 다른 기업에게 리스하여 사용하도록 하는 경우가 있다. 두 기업을 모두 포함하는 연결재무제표에서는, 연결실체의 전체 관점에서 그 부동산이 자가사용되는 것이므로 투자부동산의 조건을 충족하지 못한다. 그러나 그 부동산을 소유하는 개별 기업의 관점에서는 해당 부동산이 이 기준서에서 정한 정의를 충족한다면 투자부동산이다.
문단 B22
- 일부 의견제출자들은 동일한 연결실체 내의 다른 기업이 사용하는 부동산을 투자부동산의 정의에서 제외하여야 한다고 생각한다. 대안으로, 그들은 이 기준서는 연결재무제표에서 투자부동산의 조건을 충족하지 못하는 부동산을 개별재무제표에서 투자부동산으로 회계처리하도록 요구하지 않아야 한다고 제안하였다. 그들은 다음과 같이 생각하고 있다.
- ⑴ (적어도 그러한 일부의 경우) 종속기업의 부동산을 연결실체내의 다른 기업이 사용하는 경우 종속기업의 관점에서 해당 부동산은 투자부동산의 정의를 충족하지 못한다고 주장할 수 있다. 종속기업이 그 부동산을 보유하는 동기가 지배기업의 지시를 따르기 위해서이지, 반드시 임대수익이나 시세차익을 얻기 위한 것은 아니다. 실제로, 연결실체 내의 리스는 독립적으로 가격이 결정되지 않을 수 있다.
- ⑵ 이러한 요구사항은 이용자의 제한적 효익으로는 정당화되지 않는 추가적인 평가원가를 유발하게 될 것이다. 개별재무제표를 작성해야 하는 종속기업이 있는 연결실체들의 경우, 그 원가는 기업들이 각 부동산을 보유하기 위하여 별도로 종속기업을 설립할 수 있을 만큼 높을 수 있다.
- ⑶ 동일한 부동산이 종속기업의 개별재무제표에서는 투자부동산으로 분류되고 지배기업의 연결재무제표에서는 자가사용부동산으로 분류된다면 이용자들이 혼란스러울 수 있다.
- ⑷ IAS 24의 문단 4(3)에 이와 유사한 면제(측정이 아닌 공시에 관한) 사례가 있다. 그것은 지배기업이 100% 소유한 종속기업과 동일한 국가에 지배기업이 설립되었으며 해당 국가에서 연결재무제표를 제공하는 경우, 종속기업의 개별재무제표에 공시를 요구하고 있지 않다. (주5)
- (주5)IASB가 2003년에 개정한 IAS 24는 더 이상 문단 B22(4)에 언급된 면제를 제시하지 않는다.
문단 B23
- 일부 의견제출자들은 투자부동산의 정의에서 특수관계자가 사용하는 부동산은 제외하여야 한다고 생각한다. 특수관계자는 흔히 독립적으로 임대료를 지급하지 않아, 그 임대료가 독립적으로 결정된 가격인지 입증하기 어려우며, 임대요율이 임의적으로 변동할 수 있다고 주장한다. 그들은 독립적이지 않은 가격으로 부동산이 임대된다면 공정가치는 덜 목적적합하다고 주장한다.
문단 B24
- IASC는 부동산이 연결실체 내의 다른 기업에게(또는 그 밖의 특수관계자에게) 리스되는 경우와 제3자에게 리스되는 경우를 다르게 처리할 정당한 이유를 발견할 수 없었다. 그러므로 IASC는 리스이용자의 실체와 무관하게 기업이 동일하게 회계처리 하도록 결정하였다.
문단 B25
- [국제회계기준위원회에 의하여 삭제됨]
문단 B26
- [국제회계기준위원회에 의하여 삭제됨]
정부보조금
문단 B27
- IAS 20에서는 자산과 관련된 보조금을 표시하는 두 가지 방법을 허용하고 있다. 하나는 이연수익으로 보조금을 인식하고 자산의 내용연수 동안 상각하여 수익으로 인식하는 방법이며, 다른 하나는 자산의 장부금액에서 보조금을 차감하는 방법이다. 일부에서는 상기의 두 가지 방법이 모두 역사적 원가모형을 반영하고 있으며 이 기준서에서 정한 공정가치모형과는 일관되지 않는다고 생각한다. 실제로 생물자산에 대한 공정가치모형을 제시하는 공개초안 제65호(E65) ‘농림어업(Agriculture)’은 정부보조금의 일부 측면을 다루고 있는데, 이는 일부 국가의 농림어업에 관한 회계처리에서 정부보조금이 유의적인 요소이기 때문이다.
문단 B28
- 일부 의견제출자들은 IASC가 투자부동산과 관련된 정부보조금의 회계처리를 변경할 것을 촉구하였다. 그러나 대다수는 현재 IASC가 지금 정부보조금의 이러한 측면을 다루지 않아야 한다는 점에 동의하였다. IASC는 ‘투자부동산’에 대한 과제에서 IAS 20의 이러한 측면을 개정하지 않기로 결정하였다.
문단 B29
- 일부 의견제출자들은 IASC가 긴급한 문제로서 IAS 20에 대해 더욱 광범위한 검토를 시작해야 한다고 제시하였다. 2000년 초에 G4+1의 회계기준제정기구들은 토론서 ‘소유주의 기부이외의, 무상이전에 대한 수취인의 회계처리: 정의, 인식 및 측정(Accounting by Recipients for Non-Reciprocal Transfers, Excluding Contributions by Owners: Their Definition, Recognition and Measurement)’을 발표하였다. IASC의 작업 계획에는 정부보조금이나 기타 형태의 무상이전의 회계처리에 대한 과제가 현재 포함되어 있지 않다.
투자부동산의 정의
문단 B30
문단 B31
문단 B32
- 일부 의견제출자들은 통상적인 영업과정에서 판매를 위하여 보유하는 부동산은 (IAS 2의 적용대상인) 재고자산이 아니라 투자부동산으로 회계처리하여야 한다고 제안하였다. 그들의 주장은 다음과 같다.
- ⑴ 통상적인 영업과정에서 판매를 위한 부동산과 시세차익을 목적으로 보유하는 부동산을 구분하는 것이 어렵다.
- ⑵ 통상적인 영업과정에서 단기적으로 판매를 위하여 보유하는 토지와 건물(재고자산)에 대하여 원가모형이 여전히 사용되는 경우, 장기시세차익을 목적으로 보유하는 토지와 건물(투자부동산)에 대하여 공정가치모형을 사용하도록 하는 것은 비논리적이다.
문단 B33
- IASC는 다음의 이유에서 이러한 제안을 받아들이지 않았다.
- (1) 만약 통상적인 영업과정에서 판매를 위하여 보유하는 부동산에 공정가치 회계를 사용한다면, 재고자산의 회계처리와 관련하여 이 과제의 적용범위를 넘어서는 광범위한 의문을 발생시킬 것이다.
- (2) 이론의 여지는 있지만 단기간 내에 취득되고 상대적으로 짧은 기간 동안 보유된 부동산(재고자산)보다 장기간에 걸쳐 취득되고 수년에 걸쳐서 보유하는 부동산(투자부동산)에 공정가치 회계를 사용하는 것이 더욱 중요하다. 시간의 경과에 따라, 원가에 기초한 측정치들은 점점 목적적합성이 감소한다. 또한, 장기간 동안 발생된 여러 원가의 합계액은 그 목적적합성에 의문이 제기된다.
문단 B34
- 일부 의견제출자들은 특히 보험회사와 같은 금융기관의 자가사용부동산에 대해 공정가치모형의 사용을 의무화(또는 적어도 허용)하자는 의견을 제시하였다. 그들은 일부 금융기관들은 자가사용부동산을 투자포트폴리오의 중요한 일부로서 간주하고 있으며 경영 목적상 해당 부동산을 다른 제3자에게 임대한 경우와 동일한 방법으로 다루고 있다고 주장하였다. 보험회사의 경우, 부동산이 보험계약자에 대한 부채의 이행을 대비하기 위한 재원으로 보유될 수도 있다. IASC는 유사한 목적으로 사용되는 부동산에 대해서는 동일한 회계처리를 하여야 한다고 생각한다. 따라서 IASC는 어떠한 종류의 기업도 자가사용부동산에 대하여 공정가치모형을 사용하여서는 안 된다고 결론내렸다. (주6)
- (주6)IFRS 17 ‘ 보험계약’에 따라 IAS 16의 후속 측정 관련 요구사항을 개정하여 특정 상황에서 기업이 자가사용부동산을 마치 IAS 40 ‘ 투자부동산’에 따라 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 측정하는 투자부동산인 것처럼 측정할 수 있는 선택권을 허용하였다. 이 면제 규정을 두기 위해 IASB가 고려하였던 사항은 IFRS 17의 결론도출근거 문단 BC65⑶에 있다.
문단 B35
- 일부 의견제출자들은 투자부동산의 정의에서 시세차익 목적이 아닌 임대를 위하여 보유하는 부동산은 제외하여야 한다고 제안하였다. 그들의 관점에서는, 공정가치모형은 매매활동에는 적절할 수 있으나, 기업이 예측 가능한 미래에 해당 부동산을 매각할 의도 없이 역사적으로 오랜 기간 동안 임대용 부동산을 보유하는 경우에는 부적절한 것이다. 이들은 장기 임대를 위하여 부동산을 보유하는 것은 용역활동이며, 이 용역활동에 사용되는 자산은 그 밖의 용역활동을 지원하기 위하여 사용되는 자산과 동일하게 처리해야 한다고 생각한다. 그들의 관점에서는, 그러한 경우에 부동산에 대한 투자를 보유하는 것은 IAS 39(주7)에 따라 상각후원가로 측정하는 ‘만기보유금융자산’을 보유하는 것과 유사한 것이다.
- (주7)IFRS 9는 만기보유 범주를 없앴다. 이 문단은 IAS 40을 공표하였을 때 관련된 문제를 언급하고 있다.
문단 B36
- (주8)2011년 5월에 발표된 IFRS 13은 공정가치를 정의하고 공정가치 측정 요구사항을 포함한다.
- IASC의 관점에서, 비록 당장 부동산을 매각할 의도가 없더라도 공정가치모형은 임대용 부동산에 대하여 유용한 정보를 제공한다. 부동산의 경제적 성과는 임대기간의 임대수익(비용 차감후)과 미래 순임대수익의 가치변화 등으로 구성된다고 간주할 수 있다. 투자부동산의 공정가치는 기업이 가까운 미래에 해당 부동산을 매각할 것인지에 관계없이 시장에 기초한 미래 순임대수익의 가치를 반영한다고 간주할 수 있다. 또한 이 기준서는 공정가치를 결정할 때 매각부대원가를 차감하지 않도록 하고 있다. 즉, 공정가치모형을 사용하더라도 가까운 미래에 매각할 수 있다거나 매각해야 한다는 의도를 반영하는 것은 아니다.
문단 B37
- 호텔 및 이와 유사한 부동산의 분류는 이 기준서의 제정 과정 내내 논란이 있었으며, 이 주제에 대해 E64에 대한 의견제출자들의 관점도 엇갈렸다. 일부에서는 호텔을 근본적으로 투자로 보는 반면, 다른 일부에서는 호텔을 근본적으로 영업용 부동산으로 보았다. 일부에서는 호텔(그리고 가능하다면, 식당, 주점 및 사립요양원과 같은 다른 범주의 부동산)을 투자부동산으로 분류하여야 하는지, 자가사용부동산으로 분류하여야 하는지를 명시하는 상세한 규정을 요청하였다.
문단 B38
- IASC는 특정 유형의 부동산에 대하여 자의적인 규정을 적용하기 보다는 투자부동산과 자가사용부동산을 일반 원칙에 따라 구분하는 것이 더 적절하다고 결론내렸다. 또한 그러한 규정이 적용되는 특정 유형의 부동산을 엄격하게 정의하는 것은 아무래도 어려울 것이다. 이 기준서의 문단 9~1111~13은 기업이 부수적인 용역을 제공할 때 적용할 일반 원칙의 관점에서 호텔과 같은 경우를 논의하고 있다.
문단 B39
- 일부 의견제출자들은 ‘경미한 부분’이 자가사용(문단 8 10)인지를 명확히 하고, 부수적인 용역이 ‘유의적인’(이 기준서의 문단 9-1111~13)지를 명확히 하기 위하여 양적 기준(예: 백분율)을 요청하였다. 다른 기준서에서 이와 유사한 경우와 마찬가지로, IASC는 양적 기준은 자의적인 구분을 초래할 것이라고 결론내렸다.
후속지출
문단 B40
- 일부에서는 공정가치모형에서는 후속지출을 자본화할 필요가 없으며, 모든 후속지출은 비용으로 인식해야 한다고 생각한다. 그러나 IASC를 비롯한 다른 일부에서는 후속지출을 자본화하지 않는다면 보고되는 재무성과의 구성요소에 왜곡을 초래할 것이라고 생각하였고 IASC도 이에 동의하였다. 그러므로 이 기준서는 기업이 IAS 16의 자가사용부동산을 위하여 사용되는 검사와 유사한 방법을 사용하여 후속지출이 자본화되어야 하는지를 결정하도록 요구한다.
문단 B41
- 일부 의견제출자들은 후속지출을 자본화하기 위한 검사는 최초 평가한 성능수준을 참조해서는 안 된다고 제시했다. 과거 수년 동안 관련이 있을 수 있는, 최초 평가한 성능수준에 대비하여 평가하는 것은 실무적이지 않으며 목적적합하지도 않다는 것이다. 그 대신에 그들은 후속지출이 종전에 평가된 성능수준을 향상시킨다면, 예를 들어 후속지출이 부동산의 현행 시장가치를 높이거나 시장에서의 경쟁력을 유지하고자 후속지출이 의도되었다면, 자본화하여야 한다고 제안하였다. IASC는 이 제안에 몇 가지 장점이 있다고 보았다.
문단 B42
- 그럼에도 불구하고, IASC는 종전에 평가된 성능수준을 참조하는 것은 상당한 수준의 추가적인 지침을 요구할 것이며, 실무관행에서 이 기준서가 적용되는 방식을 변경시키지 않을 수 있고 혼란을 초래할 수 있다고 생각한다. 또한 IASC는 IAS 16 및 IAS 38과 일관되도록 최초에 평가된 성능수준 (주9)에 대한 기존의 참조를 유지하는 것이 중요하다고 결론내렸다.
- (주9)2003년에 IASB가 개정한 IAS 16은 모든 후속원가에 동 기준서의 일반 인식원칙을 적용할 것을 요구하며, 최초의 평가와 성능수준을 참조하도록 하는 요구사항을 삭제하였다. IAS 40은 IAS 16의 변경의 결과로 개정되었다.
후속측정
회계모형
문단 B43
문단 B44
- E64는 모든 투자부동산은 공정가치로 평가하여야 한다고 제안하였다. 공정가치모형의 지지자들은 공정가치가 재무제표 이용자들에게 상각후원가와 같은 그 밖의 측정치들보다 유용한 정보를 제공한다고 생각한다. 그들의 관점에서는, 임대수익과 공정가치의 변동은 투자부동산에 대한 재무성과의 주요 구성요소로서 밀접하게 연계되어 있으며, 그 재무성과를 의미 있게 보고하기 위해서는 공정가치 측정이 필요하다.
문단 B45
- 또한 공정가치모형의 지지자들은 투자부동산이 기업이 보유하고 있는 다른 자산과 거의 독립적으로 현금흐름을 창출한다는 점에 주목한다. 그들의 관점에서는, 임대수익이나 시세차익을 통한 독립적인 현금흐름의 창출여부에 따라 투자부동산과 자가사용부동산이 구별된다. 재화의 생산이나 용역의 제공(또는 관리목적을 위한 부동산의 사용)에서 창출된 현금흐름은 당해 부동산에만 귀속되는 것이 아니라 생산이나 공급과정에서 사용된 다른 자산에도 귀속된다. 투자부동산에 대한 공정가치모형의 지지자들은 이러한 구분 때문에 공정가치모형이 자가사용부동산보다 투자부동산에서 더 적절하다고 주장한다.
문단 B46
- 투자부동산에 대한 공정가치의 측정을 반대하는 사람들은 다음과 같이 주장한다.
- ⑴ 투자부동산의 경우(많은 금융상품과는 다르게) 보통 활성시장이 없다. 부동산 거래는 빈번하지도 않으며 동질적인 것도 아니다. 개별 투자부동산은 유일무이한 것이며, 각각의 매각은 유의적인 협상의 대상이 된다. 결과적으로 공정가치 측정은, 특히 평가전문직이 잘 발달되지 않은 나라에서는, 공정가치가 신뢰할 만한 근거에서 결정되는 것이 아니므로 비교가능성을 향상시키지 않을 것이다. 상각후원가 측정이 더 일관성이 있으며, 덜 변동적이고, 덜 주관적인 측정치를 제공한다.
- ⑵ IAS 39(주11)는 모든 금융자산에 대하여, 공정가치 측정을 요구하는 것은 아니며 심지어 투자부동산보다 더 쉽게 실현되는 일부 금융자산에 대하여도, 공정가치 측정을 요구하지는 않는다. 금융상품에 대한 공동작업반(Joint Working Group)의 작업이 완료될 때까지 공정가치모형의 확장을 고려하는 것은 시기상조일 것이다.
- ⑶ 공정가치모형이 ‘투자목적 보유자산’보다 더욱 목적적합하다고 주장할 수 있는 (재고자산과 같은) ‘상대적으로 더 단기인 자산’에 원가기준이 사용된다.
- ⑷ 공정가치의 측정은 이용자의 효익에 비하여 과다한 비용을 초래한다.
문단 B47
- IASC가 비금융자산에 대해 공정가치회계모형을 적용하도록 제안한 것은 이 기준서가 처음이다. E64에 대한 외부검토의견서들은 비록 많은 사람이 이러한 시도를 지지함에도 불구하고, 다른 많은 사람들은 공정가치모형을 비금융자산으로 확장하는 것에 대하여 유의적인 개념상의 그리고 실무상의 이유로 유보적인 입장을 여전히 갖고 있다. 특히 시세차익을 위하여 부동산을 보유하는 것이 주된 활동이 아닌 기업의 경우에 그러한 입장이며, 이러한 경우에만 한정되는 것은 아니다. 또한 일부 기업들은 특정 부동산 시장의 경우 공정가치모형을 만족스럽게 운용할 수 있을 만큼 아직 충분히 성숙되지 않았다고 느끼고 있다. 게다가, 일부는 투자부동산을 엄격하게 정의하는 것은 불가능하며, 이로 인하여 현재 시점에서 공정가치모형을 요구하더라도 실무적으로 적용할 수 없다고 생각한다.
문단 B48
- 이러한 이유들로 IASC는 현 상황에서 투자부동산에 대하여 공정가치모형을 요구하는 것은 실무적으로 적용하기가 어렵다. 이와 동시에 IASC는 공정가치모형을 허용하는 것이 바람직하다고 생각한다. 이러한 점진적인 발전은 작성자와 이용자로 하여금 공정가치모형을 더 많이 사용하는 경험을 얻을 수 있게 할 것이며, 부동산 시장이 더 성숙해 질 수 있는 시간을 부여할 것이다.
문단 B49
- IAS 40은 공정가치모형과 원가모형 중 기업이 선택할 수 있도록 허용하고 있다. 기업은 선택한 모형을 모든 투자부동산에 적용하여야 한다. [이 선택은 운용리스에서 금융리스인 것처럼 투자부동산을 회계처리하는 리스이용자에게는 적용되지 아니한다. 2003년 개정에 대한 IASB의 결론도출근거 참조] 공정가치모형은 E64에서 제안된 모형으로서, 이에 따르면 투자부동산은 공정가치로 측정되어야 하며, 공정가치의 변동액은 손익계산서에 인식되어야 한다. 원가모형은 IAS 16의 원칙적 회계처리방법 (주12)으로서, 이에 따르면 투자부동산은 (손상차손누계액을 차감한) 상각후원가로 측정되어야 한다. 원가모형을 선택한 기업은 투자부동산의 공정가치를 공시하여야 한다.
- (주12)2003년에 IASB가 개정한 IAS 16은 ‘원칙적’ 회계처리방법과 ‘허용된 대체적’ 처리방법에 대한 모든 참조를 삭제하였다.
문단 B50
- 국제회계기준 제8호(IAS 8) ‘당기순이익, 중대한 오류 및 회계정책의 변경(Net Profit or Loss for the Period, Fundamental Errors and Changes in Accounting Policies)’ (주13)에 따르면, 한 모형에서 다른 모형으로의 회계정책변경은 이러한 변경으로 사건이나 거래를 더 적절하게 표시하게 되는 경우에만 허용되고 있다. (주14) IASC는 공정가치모형에서 원가모형으로 변경하면 사건이나 거래를 더 적절하게 표시할 가능성이 매우 낮다고 결론지었으며, 이 기준서 문단 25 문단 31은 이러한 결론을 반영하고 있다.
- (주13)2003년 IASB는 IAS 8의 명칭을 ‘회계정책, 회계추정의 변경 및 오류’로 개정하였다.
- (주14)IASB는 문단 31에서 사용된 용어를 2008년 5월에 발표된 IFRS 연차개선에 의해 개정된 IAS 8에서 사용된 용어에 맞게 개정하였다.
문단 B51
공정가치에 대한 지침(주15)
- (주15)2011년 5월에 발표된 IFRS 13은 공정가치 측정 요구사항을 포함한다.
문단 B52
- 이 기준서를 시행함에 있어서 평가전문가의 역할이 중요할 것이다. 따라서 투자부동산의 공정가치에 대한 지침을 제정할 때, IASC는 IASC의 다른 문헌에 있는 유사한 지침뿐만 아니라 IVSC가 발표한 IVS도 함께 고려하였다. IASC는 IVSC가 가까운 장래에 IVSC의 기준서를 검토하여, 가능하다면 개정할 의도가 있는 것으로 이해하고 있다.
문단 B53
- (주16)2011년 5월에 발표된 IFRS 13에서 규정한 공정가치 측정 요구사항은 IVS 1에 따른 시장가치측정 지침과 일부 다른 점이 있다. IFRS 13은 IAS 40의 문단 36, 37를 삭제하였다.
- IASC는 IASC의 공정가치 개념과 IVSC의 시장가치 개념이 유사하다고 생각한다. IVSC는 시장가치를 ‘적정한 마케팅활동 이후에 합리적이고 신중하며 강제성 없이 참여하는 독립된 거래에서 거래의사가 있는 구매자와 판매자 사이에 자산이 교환되는 평가일 현재의 추정 금액’이라고 정의하고 있다. IASC는 기준서의 문단 29~30 36, 37과 문단 32~38 39~44의 지침이 실질적으로(그리고 문구상으로 거의) IVS 1의 지침과 동일하다고 생각한다.
문단 B54
- (주17)2011년 5월에 발표된 IFRS 13은 공정가치를 정의하고 공정가치 측정 요구사항을 포함한다. 따라서 IAS 40의 문단 38, 45~47, 49 및 51은 삭제되었다.
- IAS 40의 문단 31 38과 문단 39~46 45~52는 IVSC 문헌과 직접 대응되는 것은 아니다. IASC는 E64에 대해 투자부동산의 공정가치 결정에 관한 상세한 지침을 요청한 의견제출자들의 요청에 부응하여 이 내용의 많은 부분을 마련하였다. 이러한 내용을 마련하면서, IASC는 IASC의 다른 기준서 및 공개초안, 특히 금융상품(IAS 32 및 IAS 39(주18)), 무형자산(IAS 38), 농림어업(E65)에 있는 공정가치에 대한 지침들을 고려하였다.
- (주18)IFRS 9는 IAS 39를 대체하였다. IFRS 9은 이전에 IAS 39의 적용범위에 포함된 모든 항목에 적용한다. 이 문단은 IAS 40을 공표하였을 때 관련된 문제를 언급하고 있다.
독립된 평가
문단 B55
- 일부에서는 보고되는 공정가치의 신뢰성을 향상시키기 위하여 독립적인 평가에 근거하여 공정가치가 결정되어야 한다고 생각한다. 다른 일부에서는 원가와 효익의 관점에서 IASC가 독립적인 평가를 요구(심지어 가능하다면 권장조차도)하여서는 안된다고 생각한다. 그들은 기업이 신뢰성 있는 공정가치를 결정하기 위한 충분한 내부 자원의 보유 여부에 대하여는 작성자가 감사인과 협의하여 결정할 문제라고 생각하고 있다. 일부에서는 적절한 전문성을 보유한 독립적인 평가인을 구하기가 일부 시장에서는 어렵다고도 믿는다.
문단 B56
- IASC는 독립된 평가가 항상 필요한 것은 아니라고 결론내렸다. 따라서, E64에서 제안한 것처럼, 이 기준서는 명망 있고 관련된 전문가적 자격을 갖추고 있으며 평가 대상 투자부동산의 소재 지역과 범주에 대한 최근 경험이 있는 독립된 평가인의 평가에 근거하여 기업이 모든 투자부동산의 공정가치를 결정할 것을 권장하지만 반드시 그렇게 결정할 필요는 없다. 이러한 접근법은 IAS 19의 보험수리적평가에 대한 접근법(IAS 19 문단 57참조)과 일관된다. (주19)
- (주19)2011년 IAS 19가 개정되었을 때 문단 57은 문단 59로 번호가 다시 매겨졌다.
공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없는 경우
문단 B57
- E64는 기업이 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유한 부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있다는 반증가능한 가정을 포함하고 있다. 또한 E64는 신뢰성에 대한 예외사항을 제안하였다. 즉, 기업이 부동산을 취득하거나 건설할 때 지속적으로 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 있을 것이라는 명백한 증거가 있다면 IAS 16을 적용하여야 한다.
문단 B58
- 일부에서는 이 제안의 다양한 측면에 대해 다음 중 하나 이상의 이유에서 반대하였다.
- (1) 이러한 반증가능한 가정은 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 때의 어려움을 과소평가하고 있다. 공정가치의 평가는 특히 시장이 협소하거나, 합리적인 평가전문가가 없는 경우 종종 불가능할 것이다.
- (2) IAS 16의 회계모형은 IAS 36의 손상검사를 포함한다. 그러나 현금흐름 추정으로 공정가치를 결정할 수 없는 경우에 손상검사에 의존하는 것은 비논리적이다. 왜냐하면 이런 경우에는 IAS 36의 손상검사 또한 어렵기 때문이다.
- (3) 공정가치를 신뢰성 있게 결정하지 못하는 경우에는 감가상각액을 계상하는 것도 정당화될 수 없다. 대신에 해당 부동산은 손상차손을 차감한 원가로 측정하여야 한다.
- (4) 조작의 위험을 피하기 위해서, 심지어 상대적으로 활성화되지 않은 시장에서도 공정가치를 결정하기 위하여 모든 노력을 기울여야 한다. 활성화된 시장이 없더라도, 일정 범위의 추정 현금흐름은 이용할 수 있다. 만약 공정가치 결정에 문제가 있다면, 기업은 그 부동산을 공정가치에 대한 최선의 추정치로 측정하고, 추정치의 신뢰성에 관한 한계를 공시하여야 한다. 만약, 공정가치의 결정이 완전히 불가능하다면 공정가치는 영(0)으로 간주하여야 한다.
문단 B59
문단 B60
- (주20)2011년 5월에 발표된 IFRS 13은 자산의 거래 규모나 거래 빈도가 유의적으로 감소한 때의 공정가치 측정에 대하여 논의하고 있다.
- E64에 따르면, 만약 비교할 만한 시장의 거래빈도가 적어지거나, 시장가격이 즉시 이용가능하지 않게 될지라도 공정가치모형의 사용을 중단할 수 없다. 일부에서는 이런 제안에 동의하지 않았다. 그들은 신뢰성 있는 추정치가 더 이상 이용가능하지 않은 경우가 있을 수 있고, 그러한 경우에 공정가치회계를 계속하여 사용하면 오해를 유발하게 될 것이라고 주장하였다. IASC는 E64의 접근방법을 유지하는 것이 중요하다고 결정하였다. 왜냐하면 그러한 상황에서 E64의 접근방법을 유지하지 않으면, 기업들은 하락장세에 공정가치회계를 중단하기 위한 구실로 신뢰성 예외사항을 이용할 것이기 때문이다.
문단 B61
- 신뢰성에 대한 예외규정을 적용하는 경우, E64는 기업이 해당 부동산을 처분할 때까지 IAS 16을 계속 적용해야 한다고 제안하였다. 일부에서는 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있게 되면 공정가치모형의 적용을 시작해야 한다고 제안하였다. IASC는 언제 공정가치가 신뢰성 있게 측정이 되는지를 결정하는 것은 주관적일 수밖에 없고, 이러한 주관성은 일관성 없는 적용을 초래할 것이므로 이러한 제안을 받아들이지 않았다.
문단 B62
공정가치 재측정에서 발생하는 손익
문단 B63
- 일부 의견제출자들은 투자부동산의 공정가치 변동을 자본으로 인식하는 요구사항이나 선택권이 있어야 한다고 주장하였다. 그 근거는 다음과 같다.
- ⑴ 부동산시장은 충분히 유동적이지 않으며 시장가치는 불확실하고 변동성이 높다. 투자부동산은 금융자산만큼 유동적이지 않고, IAS 39에서는 매도가능 (주22)금융자산에 대해 선택권을 허용하고 있다.
- (주22)IFRS 9에서 매도가능금융자산 범주를 없앴다.
- ⑵ 성과보고의 논제가 보다 일반적으로 해결되기 전까지 공정가치 변동을 손익계산서에 인식하도록 하는 것은 시기상조이다.
- ⑶ 미실현손익을 손익계산서에서 인식하는 것은 재평가 변동이 기업의 영업성과의 평가를 어렵게 할 것이기 때문에 변동성을 증가시키고 투명성은 향상되지 않는다. 또한 미실현이익을 배당으로 분배할 수 있다는 추론을 초래할 수 있다.
- ⑷ 자본으로 인식하는 것은 현대 회계의 많은 부분의 기초가 되는 역사적 원가나 수정된 역사적 원가의 관행과 더 일관된다. 예를 들어, 이는 IASC의 IAS 16에 따른 유형자산의 재평가 회계처리와 IAS 39(주23)에 따른 특정 금융상품에 이용할 수 있는 선택권과 일관된다.
- ⑸ 부채로 자금 조달한 부동산의 경우, 이자율 변동으로 인한 부동산의 공정가치 변동을 손익계산서에 인식해서는 안 된다. 왜냐하면 이에 상응하는 부채의 공정가치 변동은 IAS 39에서 인식하지 않기 때문이다.
- ⑹ Framework(주24)의 문단 92와 93에 따르면, 수익은 충분한 확실성을 가지고 측정할 수 있는 경우에만 인식해야 한다. 예를 들어, (구)IAS 11(주25)은 기업이 진행기준을 사용하기 전에 일정한 조건들을 충족할 것을 요구하고 있다. 투자부동산의 경우 통상적으로 이러한 조건들이 충족되지 않는다.
- (주24)IASB가 2001년에 채택하여 이 기준서가 제정되었을 당시 시행 중이었던 IASC의 ‘재무제표의 작성과 표시를 위한 개념체계’를 말한다.
- (주25)2014년 5월에 공표한 IFRS 15는 (구)IAS 11을 대체하였다.
- ⑺ 영업성과는 가치변동과는 구분되어야 한다. 예를 들어, IAS 21에 따르면, 해외기업 (주26)관련 미실현 외환차이는 자본으로 인식한다.
- (주26)2003년 IASB가 개정한 IAS 21에서 ‘해외기업(foreign entity)’이라는 용어는 ‘해외사업장(foreign operation)’으로 대체되었다.
문단 B64
문단 B65
- E64에서 제안한 바와 같이, IASC는 공정가치모형에서 투자부동산의 공정가치 변동은 손익계산서에 당기손익의 일부로 인식해야 한다고 결론내렸다. 이 접근방법에 대한 주장은 다음을 포함한다.
- (1) 공정가치모형의 개념은 주로 공정가치가 투자부동산의 경영성과를 가장 목적적합하고 투명하게 보여준다는 관점에 기초한다. 이를 전제로 할 때, 자본으로 인식하는 것을 허용하거나 요구하는 것은 일관되지 않을 것이다.
- (2) 공정가치 변동을 자본으로 인식하는 것은 불일치를 유발한다. 왜냐하면 순임대수익은 손익계산서에 인식되는 반면 관련되는 용역잠재력의 소비(IAS 16에서 감가상각으로 인식)를 자본으로 인식하게 될 것이기 때문이다. 이와 유사하게 유지보수와 관련된 지출은 비용으로 인식되는 반면 관련 공정가치의 증가는 자본으로 인식하게 된다.
- (3) 이 접근방법을 사용하면, 투자부동산의 공정가치 변동을 자본으로 인식하는 경우에 발생하게 될 몇 가지 어렵고도 논란의 여지가 있는 문제들을 해결해야 할 필요가 없다. 이러한 문제에는 다음이 포함된다.
- (가) 종전에 자본으로 인식한 공정가치 변동을 투자부동산의 처분시점에 손익으로 대체(‘재순환’)하여야 하는가?
- (나) 종전에 자본으로 인식한 공정가치 변동을 투자부동산이 손상되었을 때 손익으로 대체(‘재순환’)하여야 하는가? 만약 그렇다면, 어떻게 그러한 손상을 식별하고 측정해야 하는가?
- (4) 투자부동산을 엄격하게 정의하기 어려운 경우, 기업들은 때때로 투자부동산 기준서나 IAS 16의 두 가지 회계처리방법 중 하나를 적용할 수 있게 될 것이다. 투자부동산 기준서에 두 가지 선택권을 포함하는 것은 바람직하지 않다. 이것이 기업들로 하여금 네 가지 다른 회계처리방법 중 하나를 (적어도 가끔은) 선택하도록 할 것이기 때문이다.
계정대체
문단 B66
- IAS 16의 원칙적 회계처리방법으로 기록되던 자가사용부동산이 투자부동산이 되는 경우, 그 부동산의 측정기준은 상각후원가법에서 공정가치로 변경된다. IASC는 이러한 측정기준의 변경 효과를 용도 변경시점에 IAS 16에 따른 재평가와 같이 처리하여야 한다고 결론내렸다. 이에 따른 결과는 다음과 같다.
- ⑴ 부동산이 투자부동산이 되기 전에 발생한 공정가치의 누적순증가액은 손익계산서에서 제외된다. 당기 전에 발생한 이러한 변동은 당기의 재무성과를 나타내지 않는다.
- ⑵ 이러한 처리는 종전에 IAS 16에서 허용된 대체적 회계처리방법을 적용하여 부동산을 재평가하였던 기업들과 종전에 IAS 16의 원칙적 회계처리방법 (주28)을 사용하여 온 기업들을 서로 비교할 수 있게 한다.
- (주28)2003년에 IASB가 개정한 IAS 16은 ‘원칙적’ 회계처리와 ‘허용된 대체적’ 회계처리방법에 대한 모든 참조를 삭제하였다.
E64에 대한 변경의 요약
문단 B67
- E64와 최종 기준서 간의 가장 중요한 변경은 공정가치모형에 대한 대안으로 원가모형이 도입된 것이었다. 그 밖의 주요한 변경은 다음과 같다.
- ⑴ 다음을 명백히 하기 위해 공정가치의 결정에 관한 지침이 확대되었다. (주29)
- (주30)문단 46은 2003년 IAS 39를 개정할 때 문단 69를 대체하였다. IFRS 9에서 IAS 39의 문단 46을 삭제하였다.
- (주31)2003년에 IASB가 IAS 39를 개정할 때 문단 69는 문단 46으로 대체되었다.
- ㈏ 측정은 대차대조표일 현재의 평가에 기초한다(문단 31 38).
- ㈐ 같은 위치나 상태에 있으면서 유사한 리스 및 기타 계약 조건이 유사한 부동산의 활성시장의 현재가격은 일반적으로 공정가치의 가장 좋은 증거가 된다(문단 39 45). 그러한 증거가 없는 경우, 공정가치는 다양한 원천에서 얻은 정보를 반영하고 기업은 다양한 원천에서 얻은 정보들 간에 차이가 발생하는 원인을 조사할 필요가 있다(문단 40과 41 46과 47).
- ㈑ 시장가치는 IAS 36에서 정의하고 있는 사용가치와 다르다(문단 43 49).
- ㈒ 투자부동산과 별도로 분리하여 인식한 자산과 부채가 이중으로 계산되지 않도록 할 필요가 있다. (승강기나 공기조절장치와 같은) 통합된 시설물은 별도로 인식하기보다는 일반적으로 투자부동산에 포함한다(문단 44 50).
- ㈓ 투자부동산을 개량하고 향상시키기 위한 미래의 자본적 지출과 그 미래의 지출에서 기대되는 미래의 효익은 투자부동산의 공정가치에 반영하지 아니한다(문단 45 51).
- ㈔ 기업은 투자부동산과 관련된 충당부채를 회계처리하기 위하여 IAS 37을 적용한다(문단 46 52).
- ㈕ 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없는 예외적인 경우에는 (IAS 16의 재평가도 신뢰성이 없을 것이므로) IAS 16의 원칙적 회계처리방법 (주32)만을 적용하며, (공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 없는 경우)잔존가치는 영(0)으로 가정한다(문단 47 및 48 53 및 54).
- (주32)2003년에 IASB가 개정한 IAS 16은 ‘원칙적’ 회계처리와 ‘허용된 대체적’ 회계처리방법에 대한 모든 참조를 삭제하였다.
- ⑵ 이 기준서의 적용범위 및 투자부동산의 정의와 관련된 주요 변경은 다음과 같다.
- ㈎ 문단 3 4는 현재 이 기준서가 삼림 및 이와 유사한 재생 천연자원과 광업권과 광물, 석유, 천연가스, 이와 유사한 비재생자원의 추출 및 탐사에는 적용하지 않는다는 점을 분명히 하고 있다. 이 표현은 IAS 16의 적용범위의 제외와 유사하여 일관된다. IASC는 농림어업과 추출산업에 관한 현행 과제에서 이러한 항목의 처리에 관하여 성급하게 결론내리기를 원하지 않았다.
- ㈏ 미래의 용도를 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지는 투자부동산의 또 다른 예이다(문단 6⑵ 8⑵). 이는 토지를 재고자산으로 또는 개발을 위한 자가사용부동산으로 사용하고자 하는 후속적인 의사결정이 투자의사결정일 것이라는 점에 근거한다.
- ㈐ 투자부동산이 아닌 항목의 새로운 예는 미래에 자가사용하기 위한 부동산, 미래에 개발 후 자가사용할 부동산, 종업원이 사용하고 있는 부동산(종업원이 임차료를 시장가격으로 지급하고 있는지 여부는 관계 없음), 처분예정인 자가사용부동산을 포함한다(문단 7⑶ 9⑶).
- ㈑ 미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산은 IAS 16의 적용대상이며, 원가(손상차손이 있는 경우에는 손상차손 차감후)로 측정한다(문단 7⑷ 9⑷). E64는 건설 중인 투자부동산을 공정가치로 측정할 것을 제안하였다.
- ㈒ 공정가치의 신뢰성 있는 측정에 관한 규정(그리고 E64 문단 14~15의 관련 요구사항)의 위치는 투자부동산의 정의에서 후속측정에 관한 부분으로 변경되었다(문단 47~49 53~55).
- ⑶ 새로운 문단 2023(IAS 16(주33)의 문단 17과 18에 기초하여)은 초기원가, 최초 가동손실, 및 비정상적인 손실을 다루고 있다. IASC는 투자부동산의 건설기간 중 가득된 부수적인 수익의 처리에 대한 지침을 추가하는 것을 고려하였다. 그러나 IASC는 이것이 IAS 16과 관련된 문제를 야기하며, 이 문제를 다루는 것은 이 과제의 적용범위를 넘어서는 것이라고 결론내렸다.
- ⑷ 처분손익의 결정에 관한 명백한 규정이 있다(문단 62 69). 이는 IAS 16의 문단 56(주34)과 일관된다. 또한 새로운 상호 참조사항들은 다음과 같다.
- (주35)2014년 5월에 공표한 IFRS 15는 (구)IAS 18을 대체하였고 IFRS 15의 요구사항과 일치하도록 IAS 40문단 67을 개정하였다.
- ⑸ 이 기준서는 기업은 투자부동산을 통상적인 영업과정에서 판매하기 위해 개발을 시작하는 경우에는 그 부동산을 재고자산으로 대체하여야 한다고 명시적으로 기술하고 있다(문단 51⑵와 52 57⑵와 58). E64는 투자부동산에서 재고자산으로 대체하는 것을 모두 금지할 것을 제안하였다. 또한 이 기준서는 대체에 대한 그 밖의 사항들을 E64보다 명시적으로 다루고 있다.
- ⑹ 새로운 공시 요구사항들은 다음을 포함한다. (주36)
- (주36)2011년 5월에 발표된 IFRS 13은 공정가치 측정 요구사항 및 공정가치 측정치에 대한 정보의 공시 요구사항을 포함한다. 이에 따라 IAS 40의 문단 37, 38, 45~47, 49, 51 및 75⒟는 삭제되었다.
- ㈎ 방법과 유의적인 가정에 대하여 요구되는 공시의 확대. 그러한 방법과 가정에는 공정가치가 시장 증거에 근거하였는지 여부 또는 부동산의 특성이나 비교가능한 시장 정보의 부족으로 공정가치의 추정이 다른 정보(이에 대하여 별도의 공시 필요)에 근거하였는지의 여부에 대한 공시를 포함한다(문단 66⑵ 75⑷).
- ㈏ 임대수익과 직접 운영비용의 공시(문단 66⑷ 75⑹)
- ㈐ 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 없는 예외적인 경우에 대한 공시(문단 68과 69⑸ 78과 79⑸)
- ⑺ E64는 미사용 또는 미임대 투자부동산의 장부금액을 공시할 것을 제안하였다. 일부 의견제출자들은 이 공시는 실무적으로 적용할 수 없다고 주장하였는데, 특히 부분적으로 사용하지 않는 부동산의 경우에 그러하다고 주장하였다. 일부는 이것이 재무제표 공시에 관한 문제라기보다 경영진의 재무검토보고서의 공시에 관한 문제라고 보았다. IASC는 이 공시 요구사항을 삭제하였다. 공실수준에 관한 일부 지표들은 임대수익에 관해 요구되는 공시와 (구)IAS 17의 해지불능 운용리스에서의 현금흐름 공시에 관한 요구사항(1년 이내, 1년 초과 5년 이내 및 5년 초과로 구분)에서 이용가능 할 수 있다는 점을 주목하여야 한다.
- ⑻ E64는 어떠한 특정 경과규정도 포함하지 아니하였으며, 이는 IAS 8이 적용된다는 것을 의미한다. 과거 기간에 대해 재작성하게 되는 경우 기업들이 과거 기간의 공정가치를 결정하는 데 선택적으로 사후판단을 사용함으로써 보고손익을 조정하는 것을 허용할 수 있는 위험이 있다. 따라서 IASC는 기업이 이미 과거 기간에 공정가치를 공시한 경우를 제외하고는 공정가치모형으로 재작성하는 것을 금지하기로 결정하였다.(문단 70 80)