부동산투자신탁에 대한 실질적인 현재의 소유권 회계처리

레퍼런스 [2021-I-KQA005] 부동산투자신탁에 대한 실질적인 현재의 소유권 회계처리

1회사는 2010년 6월 사모투자신탁형태의 집합투자기구인 부동산투자신탁(이하 “투자 신탁”)의 수익증권 50%를 100억원에 취득하였으며, 회사의 지배기업(이하 "A사")은 나머지 수익증권 50%를 동일한 금액 100억원에 취득하였다.
2회사는 투자신탁에 대해 유의적인 영향력을 보유하고 있는 것으로 판단하여 관계기 업으로 분류하였다.
3최초 투자 시, 회사는 투자신탁의 마지막 회계기간 초일에 회사가 보유한 투자신탁 수익증권의 전부를 A사에게 100억원(이하 “선도가격”)에 매도하는 계약(이하 “선도 계약”)을 체결하였다.

4투자신탁의 이익은 부동산 임대수익이며 회사는 수익증권의 좌수에 따른 비율 (50%)대로 투자신탁으로부터 현금배당을 수령하였다. 투자신탁의 임대료수익은 고 정적이며 투자신탁은 정기결산(3개월)마다 당기순이익의 전액 또는 대부분을 이익 으로 분배하고 있으므로, 회사가 투자신탁으로부터 연도별로 수령한 배당금액은 변 동성이 작고 고정적이다.
5회사는 소유지분과 연계된 이익을 지분가치 변동과 배당수익 측면에서 분석하였는 데, 투자신탁의 임대료수익에서 발생하는 배당수익의 현금흐름보다 투자신탁 만기 시점의 수익증권(투자주식) 가치 변동에 대한 위험과 효익이 더 크며, 이러한 위험 과 효익은 모두 A사에 귀속되는 것으로 판단하였다.
6이에 따라 회사는 연결재무제표에서 투자신탁(관계기업)에 대한 투자에 대하여 지 분법을 적용할 때, 선도계약의 궁극적인 행사를 고려하여 투자신탁 지분 50%에 대 한 실질적인 현재의 소유권을 A사가 보유하는 것으로 판단하고, 선도계약이 행사 된 것으로 간주하여 관계기업투자주식의 장부금액을 영(0)으로 감소시키고 미수금 (금융자산)을 인식하였다.
7(질의1) 연결재무제표에서 회사가 관계기업투자주식에 대해 수행한 지분법 회계처 리는 적절한가?
8(질의2) (질의1)에서 회사의 회계처리가 적절하다면, 별도재무제표에서 회사가 원 가법을 선택하는 정책을 가지고 있는 경우, 관계기업투자주식과 선도계약에 대한 회계처리는?

9질의 1, 2에 대한 답변은 회사의 판단에 따라 회사가 피투자기업인 투자신탁에 대 해 유의적인 영향력을 보유하고 있다는 점을 전제로 한다.
10질의 1의 경우, 연결재무제표에서 관계기업투자주식에 대해 기업회계기준서 제 1028호 ‘관계기업과 공동기업에 대한 투자’를 적용할 때, 동 기준서 문단 13에 따 라 회사가 실질적인 현재의 소유권을 상실하였는지 판단하기 위하여 회사가 소유지 분과 연계된 이익에 실질적으로 현재 접근할 수 없는지를 고려하여야 한다.
11이에 따라, 선도계약의 행사가격, 행사기간 등 관련 조건, 배당권, 의결권 등을 포 함한 모든 사실과 상황을 종합적으로 고려하여 투자신탁의 소유지분과 연계된 가치 변동, 배당수익 등에 회사가 실질적으로 현재 접근할 수 없는지를 판단해야 한다.
12회사가 보유한 관계기업투자주식에 대하여 실질적으로 현재의 소유권을 상실하였는 지는 그와 관련된 모든 사실과 상황을 종합적으로 고려하여 회사가 판단해야 하는 사항이다.
13질의 2의 경우, 기업회계기준서 제1027호 ‘별도재무제표’에서는 별도재무제표에서 원가법을 적용하는 관계기업투자주식에 대해 실질적인 현재의 소유권 관련 요구사 항을 적용하여 회계처리할 수 있는지 구체적인 기준을 제공하고 있지 않다. 따라서 회사는 기업회계기준서 제1008호 ‘회계정책, 회계추정의 변경 및 오류’ 문단 10~12에 따라 회계정책을 개발하여 적용할 수 있다.

14기업회계기준서 제1028호 문단 13에서는 소유지분과 연계된 이익(return)에 현재 접근할 수 있게 하는 거래의 결과로 실질적인 현재의 소유권을 보유한다면, 이익에 접근할 수 있게 하는 잠재적 의결권과 그 밖의 파생상품의 궁극적인 행사를 고려 하여 지분법을 적용하도록 한다. 소유지분과 연계된 이익을 판단할 때 고려할 수 있는 요소의 예로서 기업회계기준서 제1110호 ‘연결재무제표’ 문단 15와 B57에서 제시하고 있는 투자주식의 가치변동, 배당금, 피투자기업이 분배하는 경제적 효익 등을 들 수 있다.
15회사는 지분율(50%)에 따라 현금배당을 수령하며, 선도계약의 영향으로 배당권을 상실하지 않는다. 누적 현금배당 수령액(투자금액의 약 50%에 해당), 계약기간의 연장, 향후 수령할 배당금액을 고려하면 배당으로 인한 효익은 회사에 귀속된다. 한편, 투자신탁의 만기 이전에 A사가 회사의 투자주식 전부를 매입하기로 한 선도 계약의 행사가격이 고정되어 있으므로 부동산의 가치 변동, 즉, 투자주식의 가치 하락으로 인한 위험과 가치 상승으로 인한 효익은 A사에 귀속된다. 따라서 투자주 식에 대한 실질적인 현재의 소유권을 회사가 상실하는지는 그와 관련된 모든 사실 과 상황(예: 배당권, 의결권, 투자신탁 관련 위험과 효익, 투자신탁의 계약만기 등) 을 종합적으로 고려하여 회사가 판단해야 하는 사항이다.
16투자주식에 대한 실질적인 현재의 소유권을 회사가 상실하여 A사에 이전하였다고 판단한다면, 회사는 연결재무제표에서 선도계약의 궁극적인 행사를 고려하여 기업 회계기준서 제1109호에 따라 금융자산으로 인식하고, 분류 및 측정한다. 선도계약 에 대해서는 기업회계기준서 제1028호 문단 14에 따라 기업회계기준서 제1109호를 적용하지 않는다. 한편, 투자주식에 대한 실질적인 현재의 소유권을 회사가 보 유한다고 판단한다면, 투자주식을 관계기업투자주식으로 보아 지분법을 적용하고, 선도계약에 대해서는 기업회계기준서 제1109호를 적용한다.
17별도재무제표에서 원가법을 적용한 관계기업투자주식에 대하여 실질적인 현재의 소유권 관련 요구사항을 적용하여 회계처리할 수 있는지에 대해, 기업회계기준서 제 1027호 ‘별도재무제표’에서 구체적인 기준을 제공하고 있지 않다. 따라서 회사는 이와 관련하여 기업회계기준서 제1008호 문단 10~12에 따라 회계정책을 개발하여 적용할 수 있다.
18이에 따르면, 회사는 기업회계기준서 제1008호 문단 11에 따라, 재무보고를 위한 개념체계 문단 4.62에서 기술하고 있는 계약의 집합에서 발생하는 권리와 의무를 단일 회계단위로 처리할 수 있는 규정을 적용할 수 있다. 즉, 투자신탁 계약과 수 익자간 약정을 단일 회계단위로 보아 경제적 실질을 충실히 표현하도록, 별도재무 제표에서 기업회계기준서 제1028호 문단 13~14의 실질적인 현재의 소유권 규정을 적용하는 회계처리를 할 수 있다. 한편, 회사는 별도재무제표의 관계기업투자주식에 대하여 기업회계기준서 제1028호 문단 13~14에서 기술하고 있는 실질적인 현재의 소유권 관련 요구사항을 지분법을 적용할 때에만 적용할 수 있는 것으로 보아, 원가법을 선택한 경우에는 실질적인 현재의 소유권 관련 요구사항을 적용하지 않는 회계처리를 할 수도 있다.
19회사는 두 개의 회계처리 대안 중 하나를 선택하여 회계정책으로 개발하여 일관되게 적용할 수 있을 것이다.

부1회사는 연결재무제표에서 관계기업투자주식에 대해 기업회계기준서 제1028호 ‘관계기업과 공동기업에 대한 투자’ 문단 131)에서 언급하는 실질적인 현재의 소유권 을 A사가 보유하여 그 결과 회사가 이를 상실한 것으로 판단하였으나, 이를 판단 하는 과정에서 실질적인 현재의 소유권 상실여부에 대해 이견이 존재하여 질의하였 다(질의1).
부2또한 연결재무제표에서 관계기업투자주식에 대한 현재의 소유권이 상실된 것으로 보아 수행한 회사의 회계처리2)가 적절하다면, 해당 투자주식에 대해 원가법을 적 용하는 별도재무제표에서도 연결재무제표와 동일한 회계처리를 하여야 하는지에 대 해서 질의하였다(질의 2).

부3첫 번째 질의와 관련하여, 회사는 실질적인 현재의 소유권을 회사가 상실하였는지 검토하기 위하여 배당금, 투자주식 가치의 변동 등을 고려할 수 있다고 보았다. 그 러나 이에 대해 다음과 같이 상반된 견해가 존재하였다. (견해1) 회사는 관계기업투자주식에 대한 실질적인 현재의 소유권을 상실함투자주식(수익증권)의 가치변동은 신탁재산인 부동산의 가치 변동과 동일하며, 투자신탁의 만기 이전에 A사가 회사의 수익증권 전부를 매입하기로 한 선도계약의 행사가격이 고정되어 있다. 따라서 처분이익은 부동산 가치변동에 따라 결정되며, 선 도계약으로 인해 부동산의 가치 변동, 즉, 투자주식의 가치 하락 위험과 가치 상승 효익이 A사에 귀속된다.(견해2) 회사는 관계기업투자주식에 대한 실질적인 현재의 소유권을 상실하지 않음선도계약으로 인해 투자신탁에 대한 회사의 배당권이 상실되지 않으며, 누적 현금 배당 수령액(투자금액의 약 50%), 계약기간이 지속적으로 연장되었다는 점, 현재 투자신탁의 부동산 처분계획이 없다는 점3), 향후 수령할 배당금액 등을 고려하면, 회사가 투자주식(수익증권)에서 발생하는 효익을 가진다.
부4두 번째 질의에 대하여 다음과 같은 견해가 존재하였다. (견해1) 연결재무제표와 동일하게 기업회계기준서 제1109호에 따라 금융자산으로 인식연결재무제표와 동일하게 ‘현재의 소유권’ 규정을 적용하여 선도계약을 행사할 때 수취할 금액(행사가격)을 기업회계기준서 제1109호에 따라 금융자산으로 인식(공정가치)한다.(견해2) 관계기업투자주식에 원가법을 적용하고, 선도계약에는 기업회계기준서 제1109호에 따른 파생상품 회계처리 적용별도재무제표에서 투자주식 취득과 수익자간 약정이라는 각각의 계약이 이루어졌으 므로, 거래를 구분하여 회계처리하는 것이 적절하다.(견해3) 적용할 회계기준이 없는 것이므로 회계정책으로 개발 필요기업회계기준서 제1027호에서 관계기업투자주식에 원가법을 적용하는 경우 ‘실질 적인 현재의 소유권’에 대해 적용할 회계기준을 제시하고 있지 않으므로 회계정책 개발이 필요하다.

부5투자신탁에 대한 유의적인 영향력 보유 여부는 사실관계 판단 사항이므로, 회사가 투자신탁에 대해 20% 이상의 의결권을 보유하여 유의적인 영향력을 보유한다는 점을 전제로 검토를 실시하였다.
부6기업회계기준서 제1028호 문단 13에 따르면 투자자는 피투자자에 대해 소유지분 과 연계된 ‘이익’에 접근 가능하여 실질적으로 현재의 소유권을 보유하는 경우에는 기업에 배분될 비례적 부분은 잠재적 의결권과 그 밖의 파생상품의 궁극적인 행사 를 고려하여 결정하도록 하고 있다.
부7실질적인 현재의 소유권 판단기준이 되는 소유지분과 연계된 ‘이익’을 기업회계기 준서 제1028호에서는 별도로 명시하고 있지 않다. 그러나 제1028호 문단 13, 144)와 기업회계기준서 제1110호 문단 B90, B915)에서 실질적인 현재의 소유권에 대해 동일한 내용을 기술하고 있으므로, 기업회계기준서 제1008호 ‘회계정책, 회계 추정의 변경 및 오류’ 문단 10~116)을 적용하여 제1110호의 관련 문단 15와 B57을 준용할 수 있다고 본다.
부8또한 기업회계기준서 제1028호 문단 13, 14에 따른 현재의 소유권에 대한 내용은 회사의 선도계약 매도포지션이 대칭적으로 적용된다는 점을 고려할 때 실질적인 현 재의 소유권 판단 결과에 따라 회사가 현재의 소유권을 상실하는 경우에도 적용할 수 있다고 본다.
부9따라서 회사는 기업회계기준서 제1110호 문단 15와 B577)에서 제시하는 투자주식 의 가치변동, 배당금뿐만 아니라 선도계약의 행사가격, 행사기간 등 관련 조건, 의 결권 등 모든 사실과 상황을 종합적으로 고려하여 투자신탁의 소유지분과 연계된 이익에 회사가 실질적으로 현재 접근할 수 없는지를 판단해야 한다. 이를 바탕으로 회사는 관계기업투자주식에 대해 실질적으로 현재의 소유권을 상실하였는지를 최종 적으로 판단해야 한다.

별도재무제표에서 원가법을 선택하였음에도 불구하고 현재의 소유권 규정을 적용할 수 있는가?
부10회사가 연결재무제표에서 실질적인 현재의 소유권을 상실하였다고 판단하였다면, 관계기업투자주식의 장부금액을 영(0)으로 감소8)시키고 선도계약의 궁극적인 행사를 고려하여 기업회계기준서 제1109호에 따라 금융자산을 인식하고, 분류 및 측정 한다. 또한 선도계약에 대해서는 동 기준서를 적용하지 아니한다9).
부11이러한 경우 회사가 별도재무제표에서 투자주식에 원가법을 적용하더라도 실질적인 현재의 소유권 관련 요구사항을 적용하여 회계처리 할 수 있는지에 대해 기업회계 기준서 제1027호 ‘별도재무제표’에서 구체적인 기준을 제공하고 있지 않다. 따라서 회사는 기업회계기준서 제1008호 문단 10~12에 따라 회계정책을 개발하여 적용 할 수 있으며, 다음과 같은 두 가지 회계처리 대안을 회계정책으로 고려할 수 있다.
부12첫 번째, 회사는 재무보고를 위한 개념체계 문단 4.6210)에 따라, 선도 계약과 수 익자간 약정을 단일 회계단위로 보아 경제적 실질을 충실히 표현하도록, 별도재무 제표에서도 연결재무제표와 같이 기업회계기준서 제1028호 문단 13~14의 실질적 인 현재의 소유권 규정을 적용하는 회계처리를 할 수 있다.
부13두 번째, 회사는 별도재무제표에서 지분법을 적용할 때에만 관계기업투자주식에 대 하여 실질적인 현재의 소유권 관련 요구사항을 적용할 수 있는 것으로 보아, 원가 법을 선택한 경우에는 실질적인 현재의 소유권 관련 요구사항을 적용하지 않는 회 계처리를 할 수 있다. 즉, 관계기업투자주식은 원가법을 적용하고, 선도계약은 기업 회계기준서 제1109호에 따라 파생상품으로 회계처리한다.